DOMANDA
Il conduttore del mio locale commerciale ha sublocato senza dire niente a nessun locatore e senza chiedere la preventiva autorizzazione come da contratto di locazione. Dal momento che io rappresento la minoranza dei locatori ho mandato una richiesta alla maggioranza dicendo che volevo chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ma loro hanno espresso il loro disaccordo. Dal momento che non so chi ci sia all’interno del mio locale, conosco solo il nome della società, ho paura che rechi pregiudizio. Posso impugnare la loro decisione entro 30 giorni come prevede l’art.1109 cc. Quali ripercussioni potrebbe avere?
RISPOSTA
Già a questo precedente quesito avevamo tentato di rispondere asserendo che sulla questione degli immobili in comproprietà, indivisi, si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza 19929/2008: nelle vicende del rapporto di locazione di un immobile in comproprietà, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.
Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile in comunione e che ciascun condomino è legittimato ad agire per il rilascio del detto immobile, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, senza che sia necessaria la partecipazione degli altri e, quindi, l’integrazione del contraddittorio.
Pertanto, ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune, e non una sua frazione, è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti. Non esiste maggioranza o minoranza nella gestione di un bene in comunione fra più soggetti.
Quindi, concludendo, se non c’è un accordo fra i comproprietari, il singolo comproprietario può concedere in affitto l’immobile in locazione e l’altro comproprietario dissenziente può agire, contestualmente, per il rilascio dello stesso immobile, in modo da far venir meno, eventualmente anche in giudizio, la presunzione di consenso.
Nella presunzione che il contratto di locazione sia stato registrato può, in qualità di comproprietario dell’immobile, richiedere copia e agire giudizialmente. con il supporto tecnico di un avvocato, nei confronti del conduttore scorretto che ha subaffittato i locali senza la preventiva necessaria autorizzazione da parte della proprietà.
Cancelleremo qualsiasi ulteriore domanda su una questione già ampiamente dibattuta.