La banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento delle rate, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Solo per i contratti di mutuo stipulati a partire da maggio 2016 (entrata in vigore del decreto legislativo 72/216 che ha introdotto nel Testo Unico Bancario il cosiddetto patto marciano) può essere sottoscritta dai contraenti la clausola espressa in base alla quale, senza l’esigenza di adire procedure giudiziali, in caso di inadempimento, il creditore può vendere la casa ipotecata estinguendo l’obbligazione del mutuatario anche se il ricavato dell’alienazione è inferiore al debito residuo. In questo caso, costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.
Per quanto riguarda la sua situazione, dopo la settima rata non pagata (o pagata in ritardo) la banca potrà comunicare la risoluzione del contratto di mutuo con la decadenza del beneficio del termine, ovvero la richiesta di versare il debito residuo in un’unica soluzione, senza poter più beneficiare del pagamento rateale.
Una volta che il debitore inadempiente non salda il debito residuo in un’unica soluzione, vengono avviate le procedure di pignoramento ed espropriazione dell’immobile, la cui durata è sempre difficile da determinare, anche approssimativamente, dipendendo dalle politiche di recupero crediti dell’istituto di credito, dai carichi di lavoro del Tribunale adito dal creditore, dalla commerciabilità del bene, nonchè dalla disponibilità economica del debitore di potersi affidare ad un legale che possa prolungare, per quanto possibile, i tempi dell’azione esecutiva.
Disponendo della garanzia rappresentata dal bene ipotecato, la banca quasi mai è disposta ad accettare soluzioni transattive a saldo stralcio per regolare il contenzioso: il suggerimento, pertanto, se si configura l’impossibilità di continuare a pagare le rate del mutuo, è quello di alienare volontariamente il bene e saldare il debito residuo evitando i costi della procedure espropriativa, che seppure anticipati dal creditore vengono poi sottratti al ricavato della vendita, e il deprezzamento del bene che, quasi sempre, si accompagna alla vendita coattiva tramite asta.
22 Ottobre 2017 · Ornella De Bellis