Mutuo non pagato – Ho 7 rate oppure 18 di tolleranza prima della decadenza del beneficio del termine?

I miei genitori nel 2001 hanno contratto un mutuo con la banca di 70 mila euro: già nel 2007 papà perde il lavoro (il mutuo è a nome di mamma e papà, ma mamma è sempre stata casalinga e senza reddito) e non può più far fronte alle spese. Dal 2007 ad oggi io e mio fratello ci siamo presi carico delle spese della nostra famiglia e anche del pagamento del mutuo: quest’estate mio fratello si è sposato ed è andato ad abitare con la moglie e mi ritrovo con le spese di 4 persone e il mutuo da pagare con uno stipendio di 1300 euro. Non pago il mutuo da agosto e la banca mi ha già mandato tre solleciti per il pagamento dei restanti 22300 euro. Cosa succede se continuo a non pagare? Ho provato a cercare su internet ma non riesco a capire cosa succederà se dopo 7 mesi la banca metterà all’asta la casa o se ho 18 mesi prima che lo faccia. Eventualmente quanti mesi avrei prima che la casa venga pignorata e che ci costringano allo sfratto? E’ possibile fare un saldo stralcio? Se si potesse come posso farlo?

La banca può invocare, come causa di risoluzione del contratto di mutuo, il ritardato pagamento delle rate, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Solo per i contratti di mutuo stipulati a partire da maggio 2016 (entrata in vigore del decreto legislativo 72/216 che ha introdotto nel Testo Unico Bancario il cosiddetto patto marciano) può essere sottoscritta dai contraenti la clausola espressa in base alla quale, senza l’esigenza di adire procedure giudiziali, in caso di inadempimento, il creditore può vendere la casa ipotecata estinguendo l’obbligazione del mutuatario anche se il ricavato dell’alienazione è inferiore al debito residuo. In questo caso, costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili.

Per quanto riguarda la sua situazione, dopo la settima rata non pagata (o pagata in ritardo) la banca potrà comunicare la risoluzione del contratto di mutuo con la decadenza del beneficio del termine, ovvero la richiesta di versare il debito residuo in un’unica soluzione, senza poter più beneficiare del pagamento rateale.

Una volta che il debitore inadempiente non salda il debito residuo in un’unica soluzione, vengono avviate le procedure di pignoramento ed espropriazione dell’immobile, la cui durata è sempre difficile da determinare, anche approssimativamente, dipendendo dalle politiche di recupero crediti dell’istituto di credito, dai carichi di lavoro del Tribunale adito dal creditore, dalla commerciabilità del bene, nonchè dalla disponibilità economica del debitore di potersi affidare ad un legale che possa prolungare, per quanto possibile, i tempi dell’azione esecutiva.

Disponendo della garanzia rappresentata dal bene ipotecato, la banca quasi mai è disposta ad accettare soluzioni transattive a saldo stralcio per regolare il contenzioso: il suggerimento, pertanto, se si configura l’impossibilità di continuare a pagare le rate del mutuo, è quello di alienare volontariamente il bene e saldare il debito residuo evitando i costi della procedure espropriativa, che seppure anticipati dal creditore vengono poi sottratti al ricavato della vendita, e il deprezzamento del bene che, quasi sempre, si accompagna alla vendita coattiva tramite asta.

22 Ottobre 2017 · Ornella De Bellis

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