Immobile in comproprietà – Risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento di uno solo dei due venditori

Il caso che mi é stato sottoposto ed a cui non o ancora trovato soluzione è il seguente: Tizio e Caio sono comproprietari di un terreno e sottoscrivono un contratto preliminare di vendita a Sempronio.

Al momento della stipula dell’atto notarile, si scopre che il terreno promesso in vendita e’ gravato da ipoteca sulla sola quota indivisa pari al 50% di Tizio che aveva taciuto la circostanza.

Il comproprietario Caio ha qualche responsabilità?

La Corte di Cassazione, con la sentenza 13208/13, ha sancito che: Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l’obbligo, ai sensi dell’articolo 1482, comma 1, del codice civile, applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell’articolo 1453, comma 2, del codice civile, il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia; inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell’articolo 1482, comma 1, del codice civile.

Pertanto, il promissario acquirente di un immobile (Sempronio), dichiarato da Caio e da Tizio (promittenti venditori), libero da ipoteca nel contratto preliminare di vendita, ma, in realtà, gravato da vincolo ipotecario (sulla quota indivisa di proprietà di Tizio) come emerso nella fase precedente ed ostativa alla sottoscrizione del contratto definitivo (rogito notarile), può chiedere la risoluzione del preliminare, per effetto dell’articolo 1453, comma 2, del codice civile.

Qualora il promissario acquirente, Sempronio, scegliesse questa opzione (invece di avvalersi della facoltà di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore Tizio), allora Caio potrà citare Tizio in Tribunale per chiedere il risarcimento dei danni subiti in conseguenza della mancata vendita nonché il rimborso del 50% del doppio della caparra oppure del maggior danno liquidato dal giudice a favore di Sempronio (rimedio alternativo e non cumulabile al diritto di ricevere il doppio della caparra).

Insomma. se Caio ha sottoscritto il preliminare di vendita insieme a Tizio, ne condivide la responsabilità circa la veridicità del contenuto. Egli non potrà eccepire di essere incolpevole, ignorando l’esistenza del vincolo ipotecario a carico di Tizio, ove esistente, ed è obbligato solidalmente nei confronti di Sempronio per la doppia caparra o per il risarcimento dei danni, salvo esercitare, successivamente, il diritto di rivalsa nei confronti di Tizio che gli aveva taciuto la circostanza (sempre che riesca a dimostrarlo).

Diversa sarebbe stata la situazione se ciascuno dei due venditori Tizio e Caio avesse perfezionato con Sempronio un preliminare di vendita autonomo della propria quota di proprietà

28 Settembre 2019 · Piero Ciottoli

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