Rifacimento del tetto spiovente a copertura dell'edificio condominiale - Spesa divisa in parti uguali fra i condomini o maggiore incidenza per chi abita l'ultimo piano?

L'amministratore del condominio ha ripartito le spese per il rifacimento del tetto spiovente in parti uguali fra i vari condomini: io abito al primo piano e mi sono opposto a questa ripartizione perché ritengo che essa debba essere proporzionata all'uso delle cose comuni e correlate all'utilità che ciascuno ne trae e quindi debba incidere in misura maggiore per i condomini che occupano l'ultimo piano.

La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga non si giustifica, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio (Corte di cassazione 27154/2014).

In sede di riparto delle spese di manutenzione del tetto, quel che veramente rileva non è tanto l'appartenenza del tetto spiovente medesimo ad alcuni o a tutti i condomini, quanto la funzione di copertura, senza che con ciò, peraltro, si possa dire che solo i proprietari dei vani posti nella verticale sottostante alla zona da riparare siano tenuti alla relativa spesa, poiché non può, almeno in linea generale, ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto (Cassazione 1923/1973).

Neppure trova perciò applicazione il regime sulle spese stabilito dall'articolo 1126 del codice civile, il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell'edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo di acquisto.

Solo allorquando il tetto dell'edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, si è ritenuto in giurisprudenza che le spese di manutenzione dello stesso dovessero ripartirsi con i criteri di cui all'articolo 1126 del codice civile, come, appunto, stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo.

9 ottobre 2019 · Roberto Petrella

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