Riduzione e restrizione ipotecaria - Di cosa si tratta?

Vorrei sapere se la banca è tenuta a ridurre l'ipoteca relativa ad un mutuo fondiario, così come è scritto sul TUB articolo 39 quinto comma, ogni volta che è stato pagato un quinto del capitale. Chiedo questa informazione perché la banca sostiene che é a sua discrezione come se fosse una richiesta di restrizione ipotecaria. Inoltre mi potete spiegare che vuole dire riduzione proporzionale dell'ipoteca?

Il debitore, ogni volta che abbia estinto il 20% del capitale originario, ottenuto attraverso un prestito ipotecario, ha diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta come valore di ipoteca. In pratica, se è stata inizialmente iscritta ipoteca per 100, dopo l'estinzione della quinta parte del credito originario, l'iscrizione ipotecaria, riportata nei pubblici registri immobiliari, deve essere aggiornata ad un valore di 80.

Ma c'è di più: infatti, il debitore gravato da ipoteca ha diritto a ottenere anche la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati (trattiamo, dunque, di restrizione ipotecaria) quando, servita buona parte del debito originario, risulta che per il debito residuo, anche solo una parte dei beni inizialmente vincolati sono sufficienti a coprire gli eventuali rischi del creditore.

In questo caso, tuttavia, è necessaria una perizia finalizzata a stabilire che il rapporto fra debito residuo e il valore attuale degli immobili rimasti vincolati (dopo l'esclusione di quelli che si vorrebbero liberare da ipoteca) sia pari o inferiore all'80%. In altre parole, il debitore ha diritto alla restrizione ipotecaria se, ad esempio, il debito residuo è di 80 e il valore degli immobili, con esclusione di quelli che si vorrebbero liberare, è di 100.

Questo perché l'80% è il rapporto massimo tra finanziamento e valore offerto in garanzia fissato dalla normativa vigente (si veda a proposito la Circolare Banca d'Italia 229/1999) pari all'80%.

Abbiamo discusso, finora, dei principi giuridici enunciati, fra le altre, nella decisione 3419/2016 dell'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) che poggiano sui contenuti, da lei citati, dell'articolo 39, comma 5, del Testo Unico Bancario (TUB).

Concludendo, mentre per ottenere la restrizione ipotecaria il debitore deve produrre una perizia di parte (sulle cui conclusioni il creditore può, naturalmente, eccepire motivi di dissenso), la riduzione ipotecaria deve essere concessa a richiesta qualora il debitore ne abbia maturato i requisiti oggettivi.

Se la banca non vuole adempiere, adducendo pretesti infondati? In questo caso si presenta reclamo in forma scritta (con raccomandata AR o consegna a mano che attesti data certa), e si attendono 30 giorni per la risposta. Se la risposta della banca non arriva o arriva e rigetta l'istanza di riduzione, allora si scrive (sempre con raccomandata AR) all'Arbitro Bancario Finanziario, si versano i diritti di segreteria (20 euro) e si attende l'esito del ricorso. Non c'è bisogno di assistenza tecinca da parte di un legale, basta solo saper descrivere il contenzioso in atto. Insomma, solo qualche dettaglio in più rispetto al contenuto del quesito presentato in questo forum.

10 luglio 2017 · Annapaola Ferri

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