Come procedere per la restrizione ipotecaria e come verificare la correttezza del conteggio estintivo?

Avrei due quesiti: il primo riguardante il come procedere per ottenere la restrizione ipotecaria (il mutuo fu stipulato per ristrutturare un'abitazione trasformando un locale adibito a sottotetto in unità abitativa, di conseguenza la garanzia veniva fornita prevalentemente dall'abitazione principale); il secondo relativo a come verificare la correttezza di un eventuale conteggio estintivo.

Per richiedere restrizione ipotecaria è, naturalmente, necessario presentare apposita istanza alla banca: più interessante è, invece, la discussione riguardante le motivazioni che spesso gli istituti bancari oppongono alla richiesta di restrizione di ipoteca.

Ebbene, a tale proposito va detto che l'estinzione della quinta parte del debito originario e la produzione documentale che dimostri la sufficienza della garanzia residua all'esito della riduzione dell'ipoteca sono collegati da un rapporto di alternatività e che, quindi, il debitore ha diritto alla restrizione della garanzia anche se versa in una sola delle due ipotesi.

In tale senso depone univocamente il tenore letterale della norma (articolo 39, comma V, del testo unico bancario) che fa seguire alla fattispecie dell'estinzione nella misura di un quinto dell'obbligazione di restituzione del mutuo, la diversa ipotesi (della presentazione di idonea documentazione attestante la sufficienza dei beni residui oggetto di ipoteca) attraverso l'avverbio inoltre (si veda decisione Arbitro Bancario Finanziario 4070/2016).

Quindi, presumendo che l'istanza di restrizione ipotecaria poggi esclusivamente sulla produzione documentale finalizzata a dimostrare la sufficienza della garanzia residua, dovrebbero essere sufficienti l'atto di stipula del mutuo e gli estratti conto del relativo piano di ammortamento (peraltro si tratta di documentazione già in possesso della banca). Se l'istituto di credito dovesse opporre difficoltà alla concessione della restrizione, invocando la variazione intervenuta nel tempo sul valore commerciale dell'immobile ipotecato, allora si renderebbe necessaria una perizia tecnico estimativa di un consulente di parte.

A questo punto, tuttavia, sarebbe forse più conveniente valutare un'operazione di trasferimento del mutuo presso altra banca (portabilità), accompagnata da un accordo preventivo sull'importo garantito da ipoteca.

4 marzo 2017 · Giorgio Martini

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