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I miei genitori hanno diversi debiti sia con creditori privati e fisco-contributivi.
Hanno messo in vendita la casa per riparare il più possibile la situazione. Un possibile acquirente, andando in banca per chiedere il mutuo per l’acquisto, ha ricevuto un’informazione dal bancario il quale sostiene che, a partire dal 2016, se il debitore non salda tutti i propri debiti, la vendita viene annullata con conseguente perdita della caparra dell’acquirente. Naturalmente questo frena l’acquirente.
La domanda è: ciò di cui parla il bancario è la normale questione sulla revocatoria già conosciuta, oppure dal 2016 ci sono delle novità sull’argomento e l’azione revocatoria ha subito sostanziali modifiche?
Naturalmente, data la scarsità di informazioni e di riferimenti di legge precisi e concordanti, non è possibile comprendere con certezza cosa avesse in mente il bancario, cosa abbia effettivamente riferito all’acquirente e cosa abbia riportato l’acquirente ai suoi genitori, debitori e potenziali venditori.
Possiamo solo supporre che il bancario si riferisse all’articolo 2929 bis del codice civile introdotto dalla legge 83/15, in vigore dal 27 giugno 2015, che suona così: Art. 2929-bis (Espropriazione di beni oggetto di vincoli di indisponibilita’ o di alienazioni a titolo gratuito) – Il creditore che sia pregiudicato da un atto del debitore, di costituzione di vincolo di indisponibilita’ o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito, puo’ procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorche’ non abbia preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto e’ stato trascritto. La disposizione di cui al presente comma si applica anche al creditore anteriore che, entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole, interviene nell’esecuzione da altri promossa.
In pratica, la preventiva azione revocatoria che il creditore deve promuovere innanzi al giudice, in caso di alienazione dell’immobile di proprietà del debitore ad un terzo acquirente, per ottenere la declaratoria di inefficacia dell’atto, non è più necessaria stante il verificarsi di determinate condizioni.
Infatti, qualora abbia trascritto il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto di compravendita è stato perfezionato innanzi al notaio, il creditore può agire con l’azione esecutiva di espropriazione e vendita all’asta direttamente nei confronti dell’acquirente.
L’acquirente può opporsi al giudice dell’esecuzione e comunque, per portare a termine, con successo, l’espropriazione dell’immobile compravenduto, il creditore dovrà sempre dimostrare che l’acquirente era consapevole di arrecare, con il suo acquisto, un danno consistente nell’impedimento di poter ottenere il rimborso del debito attraverso l’escussione coattiva.
Il risvolto delle nuove disposizioni è soprattutto psicologico: è l’acquirente ad essere chiamato direttamente in causa dall’eventuale azione esecutiva del creditore e non è invece il debitore venditore a dover opporsi all’azione revocatoria dell’atto di alienazione.
In ogni caso, non è facile dimostrare che il terzo acquirente fosse a conoscenza dello stato di insolvenza del debitore ed in combutta con questi abbia posto in essere un comportamento finalizzato a pregiudicare la riscossione coattiva del credito vantato. Soprattutto se il bene è stato acquistato a prezzo di mercato, il passaggio di denaro legato alla compravendita risulta tracciabile, l’acquirente non è parente o affine del debitore che aliena il bene, il terzo acquirente utilizza l’immobile acquistato come abitazione principale propria o dei suoi familiari.
3 Marzo 2016 · Ludmilla Karadzic
Relativo a chi vende la propria casa avendo molti debiti - parte seconda
In riferimento alla mia precedente domanda vorrei verificare se ho capito: l'azione revocatoria ha come requisito per essere attuata il fatto che venga richiesta entro un anno dall'atto notarile? Nell'ipotesi che i miei genitori vendessero la casa oggi e tenessero buoni i creditori per un anno dalla data dell'atto notarile, sarebbero, loro e l'acquirente, passato quest'anno, inattaccabili? ...
Rispetto per chi ha debiti e vende la casa
In riferimento a questa discussione, chiedo: qualora i miei riuscissero a vendere la casa in maniera regolare; cioè: 1. a prezzo di mercato, 2. a qualcuno che non ha gradi di parentela, 3. e che acquisterebbe la prima casa, 4. con una transazione monetaria regolare tra banche Secondo voi nel caso non potessero comunque saldare i debiti la revocatoria sarebbe matematicamente impossibile o comunque probabile? Se prelevassero tutto l'introito rimanente dalla vendita, la cosa sarebbe legale? O un giorno qualcuno direbbe: dove sono i soldi della casa? Bisognerebbe giustificare qualcosa o semplicemente "non ci sono piu"? ...
Vorrei riacquistare la nuda proprietà della casa dei miei per permettere loro di pagare dei debiti, ma purtroppo hanno molti debiti anche con il fisco: se il ricavato della vendita al figlio è destinato alla copertura di debiti con vari soggetti, Equitalia può revocare la vendita? ...
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