Relativo a chi vende la propria casa avendo molti debiti

I miei genitori hanno diversi debiti sia con creditori privati e fisco-contributivi.

Hanno messo in vendita la casa per riparare il più possibile la situazione. Un possibile acquirente, andando in banca per chiedere il mutuo per l’acquisto, ha ricevuto un’informazione dal bancario il quale sostiene che, a partire dal 2016, se il debitore non salda tutti i propri debiti, la vendita viene annullata con conseguente perdita della caparra dell’acquirente. Naturalmente questo frena l’acquirente.

La domanda è: ciò di cui parla il bancario è la normale questione sulla revocatoria già conosciuta, oppure dal 2016 ci sono delle novità sull’argomento e l’azione revocatoria ha subito sostanziali modifiche?

Naturalmente, data la scarsità di informazioni e di riferimenti di legge precisi e concordanti, non è possibile comprendere con certezza cosa avesse in mente il bancario, cosa abbia effettivamente riferito all’acquirente e cosa abbia riportato l’acquirente ai suoi genitori, debitori e potenziali venditori.

Possiamo solo supporre che il bancario si riferisse all’articolo 2929 bis del codice civile introdotto dalla legge 83/15, in vigore dal 27 giugno 2015, che suona così: Art. 2929-bis (Espropriazione di beni oggetto di vincoli di indisponibilita’ o di alienazioni a titolo gratuito) – Il creditore che sia pregiudicato da un atto del debitore, di costituzione di vincolo di indisponibilita’ o di alienazione, che ha per oggetto beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri, compiuto a titolo gratuito successivamente al sorgere del credito, puo’ procedere, munito di titolo esecutivo, a esecuzione forzata, ancorche’ non abbia preventivamente ottenuto sentenza dichiarativa di inefficacia, se trascrive il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto e’ stato trascritto. La disposizione di cui al presente comma si applica anche al creditore anteriore che, entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole, interviene nell’esecuzione da altri promossa.

Quando il pregiudizio deriva da un atto di alienazione, il creditore promuove l’azione esecutiva nelle forme dell’espropriazione contro il terzo proprietario. Il debitore, il terzo assoggettato a espropriazione e ogni altro interessato alla conservazione del vincolo possono proporre le opposizioni all’esecuzione di cui al titolo V del libro III del codice di procedura civile quando contestano la sussistenza dei presupposti di cui al primo comma, nonche’ la conoscenza da parte del debitore del pregiudizio che l’atto arrecava alle ragioni del creditore.

In pratica, la preventiva azione revocatoria che il creditore deve promuovere innanzi al giudice, in caso di alienazione dell’immobile di proprietà del debitore ad un terzo acquirente, per ottenere la declaratoria di inefficacia dell’atto, non è più necessaria stante il verificarsi di determinate condizioni.

Infatti, qualora abbia trascritto il pignoramento nel termine di un anno dalla data in cui l’atto di compravendita è stato perfezionato innanzi al notaio, il creditore può agire con l’azione esecutiva di espropriazione e vendita all’asta direttamente nei confronti dell’acquirente.

L’acquirente può opporsi al giudice dell’esecuzione e comunque, per portare a termine, con successo, l’espropriazione dell’immobile compravenduto, il creditore dovrà sempre dimostrare che l’acquirente era consapevole di arrecare, con il suo acquisto, un danno consistente nell’impedimento di poter ottenere il rimborso del debito attraverso l’escussione coattiva.

Il risvolto delle nuove disposizioni è soprattutto psicologico: è l’acquirente ad essere chiamato direttamente in causa dall’eventuale azione esecutiva del creditore e non è invece il debitore venditore a dover opporsi all’azione revocatoria dell’atto di alienazione.

In ogni caso, non è facile dimostrare che il terzo acquirente fosse a conoscenza dello stato di insolvenza del debitore ed in combutta con questi abbia posto in essere un comportamento finalizzato a pregiudicare la riscossione coattiva del credito vantato. Soprattutto se il bene è stato acquistato a prezzo di mercato, il passaggio di denaro legato alla compravendita risulta tracciabile, l’acquirente non è parente o affine del debitore che aliena il bene, il terzo acquirente utilizza l’immobile acquistato come abitazione principale propria o dei suoi familiari.

3 Marzo 2016 · Ludmilla Karadzic

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