DOMANDA
Vivo in un condominio con un elevato numero di affittuari (non proprietari) degli appartamenti che risultano morosi nei confronti dell’amministrazione: per cui gli altri condomini virtuosi (proprietari e non) devono fare di necessità virtù e sobbarcarsi di costi quasi raddoppiati (in pochi anni il canone condominiale è aumentati di 2/3) per far fronte alle spese di pulizia, al pagamento della corrente elettrica delle scale, alla manutenzione periodica degli ascensori, eccetera, per mantenere gli spazi comuni ad un livello di decenza igienica e con servizi comuni minimamente funzionanti.
L’amministrazione condominiale dice che è inutile procedere per decreto ingiuntivo in quanto la maggior parte dei morosi percepiscono sussidi impignorabili, lavorano in nero e non posseggono altri beni aggredibili per la riscossione coattiva.
Possibile che non si possa agire nei confronti dei proprietari locatori?
RISPOSTA
Innanzitutto, l’amministratore di condominio ha l’obbligo legale, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, di agire per la riscossione forzosa dei crediti nei confronti dei condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo dispensa assembleare.
Egli deve attivarsi per il recupero crediti (diffida e, se necessario, decreto ingiuntivo) entro sei mesi dall’approvazione del bilancio da cui emergono le morosità, se non vuole essere accusato di negligenza e rischiare la revoca della carica di amministratore.
L’amministratore condominiale deve rivolgersi al proprietario per le quote non versate dal suo inquilino moroso, sia perché il conduttore non è parte del condominio sia perché il proprietario può rischiare inizialmente l’iscrizione ipotecaria sull’immobile concesso in affitto all’inquilino che non versa regolarmente il canone condominiale e, successivamente, anche l’espropriazione immobiliare se non si attiva tempestivamente.
Secondo giurisprudenza consolidata, infatti, nell’ambito dei rapporti condominiali le spese vengono ripartite tra i condomini, che sono i proprietari degli appartamenti, a nulla rilevando che gli stessi non abitino personalmente l’appartamento in quanto lo stesso è stato concesso in locazione e quindi, anche se il proprietario ha proceduto a dare in locazione l’appartamento, ciò non esclude la sua responsabilità nei confronti del condominio per il pagamento delle spese condominiali.
Di conseguenza, l’amministratore, per recuperare il credito del condominio, potrebbe chiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario, e non invece del locatario dell’appartamento in questione.
Come è noto, il decreto ingiuntivo è costituito da un provvedimento del giudice, con il quale lo stesso intima al debitore di pagare quanto dovuto nel termine perentorio di 40 giorni, decorsi i quali il creditore potrà procedere ad esecuzione forzata, per esempio, attraverso il pignoramento dei beni del debitore (questa volta il proprietario dell’appartamento). Nello stesso termine di 40 giorni, poi, il debitore avrà la possibilità di presentare opposizione al decreto ingiuntivo, attraverso un atto di citazione in cui egli dia atto di aver adempiuto i propri debiti o che sussistano legittime ragioni per cui tale adempimento non sia stato effettuato.
Evidentemente, il proprietario dell’appartamento dato in affitto, anche se non stipendiato, non pensionato, privo di conto corrente e della proprietà di altri immobili, rischia molto di più, rispetto al suo conduttore nullatenente, in conseguenza alla morosità maturata nei confronti dell’amministrazione condominiale. Quest’ultima, infatti, potrà iscrivere ipoteca sull’immobile per il capitale dovuto dal proprietario inadempiente, gravato da spese legali ed interessi e, volendo, chiedere l’espropriazione dell’immobile per recuperare i crediti condominiali.