Proposta di acquisto bene immobile e titolo di provenienza

Ho sottoscritto tramite mediatore proposta di acquisto per vendita mio immobile (bifamiliare) con stipula entro 31/12/2018: una delle condizioni insite nella proposta di acquisto chieste dall'acquirente è l'esibizione del titolo di provenienza dell'immobile. Per ottenerlo ho necessità di avere certa la data di stipula (poiché ciò mi costa euro 6.200), che farò pochi giorni prima.

Ad oggi non ho ancora ricevuto, nonostante i solleciti all'agente, nessuna risposta.

Se al 31/12/2018 non ricevo risposta posso trattenere caparra € 45.000 (motivo per cui è stata pagata agenzia immobiliare, prudentemente, al 50%).
debbo comunicarlo preventivamente, formalmente, sia la richiesta data stipula sia la volontà di trattenere caparra?

Il nostro ordinamento riserva a determinati soggetti (coniuge, figli ed ascendenti del defunto), cosiddetti legittimari, una quota di eredità - indicata, appunto, come legittima. Della quota legittima i legittimari non possono essere privati per volontà del defunto, sia quando la lesione (o l'esclusione) sia intervenuta per effetto di donazione in vita, sia quando essa sia stata perpetrata per testamento.

Se un legittimario viene leso nella propria quota di legittima, per effetto di una disposizione testamentaria o per donazione posta in essere in vita dal defunto, egli può far valere il proprio diritto mediante azione di riduzione. Il diritto all'azione di riduzione si prescrive entro un decennio dal decesso del de cuius.

Qualora, nel frattempo, il donatario avesse alienato a terzi gli immobili ricevuti in donazione, il legittimario, dopo aver tentato l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione del bene attraverso l'azione di restituzione. L'articolo 563 del codice civile, infatti, stabilisce che se i donatari, contro i quali è stata pronunziata la riduzione, hanno alienato a terzi gli immobili ricevuti in dono e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l'escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili.

Insomma, chi acquista un immobile, laddove questo sia pervenuto al venditore per donazione, o qualora il venditore lo abbia a sua volta acquistato da un donatario, rischia di essere coinvolto in una azione di restituzione entro un ventennale dalla trascrizione della donazione nei Pubblici Registri Immobiliari.

Per questa ragione chi acquista un immobile ha il diritto di conoscere la provenienza del bene che sta per comprare attraverso il titolo di provenienza o atto di provenienza che dir si voglia. In sintesi, la richiesta di un atto di provenienza (costi quel che costi, ma verifichi a chi ha affidato l'incarico di procurare il documento: l'esborso di 6.200 euro per, al massimo, una serie di visure concatenate mi sembra esagerato) non è un capriccio dell'acquirente, e la sua esibizione è un dovere di chi vende.

Se in sede di preliminare o di rogito lei non produrrà il titolo di provenienza dell'immobile potrà essere considerato contrattualmente inadempiente, indipendentemente che l'acquirente le abbia, o meno, comunicato una data per il perfezionamento notarile della compravendite. Peraltro, il titolo di provenienza le servirà comunque se vorrà vendere ad altri il suo immobile.

20 novembre 2018 · Piero Ciottoli

Dall'acquirente mi è stato chiesto l'ANNULLAMENTO della PROVENIENZA DONAZIONE (per i problemi che Lei ha evidenziato) e pertanto ritornare all'originaria proprietà (ovvero la scrivente) , non la PROVENIENZA CHE E' OVVIO CHE DEBBA ESSERE CONSEGNATA.

Se al 31/12/2018 NON HO DA ACQUIRENTE UNA DATA DI STIPULA (tale per cui mi permette di Annullare Donazione - con Mutuo Dissenso) POSSO TRATTENERE CAPARRA ?

Nell'apertura del quesito, purtroppo, non è stato specificato il contesto: soprattutto avrebbe dovuto essere chiarito se il promittente venditore è un legittimario o cosa, se il donante è vivo o deceduto, come il promittente venditore è pervenuto nel possesso dell'immobile. In quest'ultimo caso, forse, ci si sta riferendo ad un atto notarile di rinuncia dei legittimari ad intraprendere azioni di riduzione e di restituzione (il termine annullamento della provenienza donazione ci è ignoto).

Leggendo più attentamente questa replica, invece, si intuisce che il promittente venditore è il donante e che il promissario acquirente abbia richiesto la risoluzione della donazione.

Tuttavia, nel quesito non si fa cenno al tipo di accordo sottoscritto con il promissario acquirente, se si tratta di un preliminare di vendita, registrato o meno. E se una dichiarazione sulla provenienza dell'immobile di proprietà del promittente venditore e l'impegno a risolvere la donazione per mutuo consenso, entro una certa data, sia stato incluso nell'accordo.

In queste condizioni, ci è impossibile rispondere al suo quesito: potrebbe discuterne con il notaio che si sta occupando della risoluzione della donazione e che, meglio di noi, è al corrente di questi fondamentali dettagli. Resta valida, comunque, la considerazione che, se ha intenzione di vendere l'immobile, la risoluzione della donazione per mutuo consenso fra donante e donatario, se fattibile, rimuoverebbe alla radice qualsiasi problema limitativo alla commerciabilità dell'immobile, a cui andrebbe sicuramente incontro in futuro e con altri acquirenti (per cui si tratta di un atto che le converrebbe perfezionare, indipendentemente dalla risposta che attende e dalle clausole contrattuali dell'accordo concluso).

20 novembre 2018 · Piero Ciottoli

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