Probabile pignoramento su un immobile cointestato

Con un imminente pignoramento o iscrizione ipoteca (da una finanziaria) su un immobile cointestato al 50% con mia sorella, c'è preoccupazione da parte sua per la sua quota.

Il quesito posto è se possibile la divisione prima del provvedimento o se questo potrebbe essere interpretato come un tentativo di elusione. Premesso che, comunque, le quote dei beni dovranno essere di pari valore, definito da un tecnico. Che procedura si può attivare o attendere il provvedimento e poi attivarsi?

Se il creditore si limita ad iscrivere ipoteca sul bene immobile cointestato, il danno risulta essere limitato: infatti, l'ipoteca iscritta sul bene che il debitore possiede in comproprietà con un soggetto non debitore, produce effetto rispetto, esclusivamente, a quella porzione di beni che al debitore verranno assegnati nella divisione (articolo 2825 del codice civile). Insomma, in una futura vendita dell'immobile gravato da ipoteca, ciascuno dei due cointestatari potrà fruire del 50% del ricavato, ma solo il cointestatario debitore dovrà corrispondere l'importo garantito dall'ipoteca fino a capienza del 50% del ricavato dalla vendita.

Diverso il discorso se il creditore procede ad espropriazione immobiliare: visto che è realisticamente impossibile vendere all'asta il 50% di un immobile, il giudice valuterà la possibilità di dividere fisicamente l'immobile oggetto di esecuzione immobiliare in due parti di pari valore. Se la divisione risultasse tecnicamente impossibile oppure i cointestatari (in particolar modo il debitore) non avessero intenzione di sostenere le spese per la divisione, allora il giudice propenderà per l'espropriazione e la vendita all'asta dell'intero.

Eventualmente il cointestatario non debitore potrà poi citare in giudizio il cointestatario debitore per il risarcimento del danno patito (la differenza fra la metà del valore commerciale dell'immobile e la metà dell'importo ricavato dalla vendita all'asta).

Pertanto, prima dell'imminente pignoramento dell'immobile, conviene procedere a dividere fisicamente l'immobile cointestato in due immobili autonomi di proprietà esclusiva di pari valore ed estensione.

Oppure, sua sorella potrebbe acquistare la quota (a prezzo di mercato) di proprietà del debitore assicurandosi che l'importo pagato vada a beneficio del creditore. Se così non fosse, il creditore potrebbe chiedere, ed ottenere, la revocazione dell'atto dispositivo del debitore (la vendita del 50% dell'immobile) e si tornerebbe punto e a capo.

Se gli immobili sono più di uno, valgono le medesime regole: probabilmente la divisione fra i due cointestatari potrà risultare più agevole.

20 ottobre 2019 · Simone di Saintjust

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