Prescrizione dell'ipoteca e del credito garantito in caso di acquisto dell'immobile ipotecato da parte di un terzo (non debitore)

Ho acquistato ventidue anni fa un immobile gravato da ipoteca a favore di un banca per ottantamila euro: l'ipoteca, decorsi i venti anni (dalla data di prima iscrizione), è stata poi rinnovata dal creditore. Il mese scorso mi ha scritto il legale di una società cessionaria di recupero crediti invitandomi a pagare il debito residuo garantito da ipoteca, che ammonta a circa 65 mila euro, compresi gli interessi maturati. Ho eccepito che il credito è ormai prescritto per decorso del termine decennale, ma l'avvocato mi ha riposto, con una raccomandata AR, asserendo che, essendo operativa l'ipoteca, il credito garantito non possa ritenersi prescritto e che, in caso di omesso pagamento del dovuto, avvierà al più presto le procedure di espropriazione della casa.

Riguardo ai beni acquistati da terzi, l'ipoteca si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito , col decorso di venti anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto.

Il dettato del codice civile dell'articolo 2880, sopra riportato, costituisce un'eccezione alla regola dell'imprescrittibilità dell'ipoteca gravante sui beni del debitore (o del terzo datore), indipendentemente dalla prescrizione del credito azionato. In pratica, al terzo acquirente di un bene ipotecato viene attribuita una posizione di maggiore favore rispetto al debitore.

Volendo esprimere il concetto con altre parole, si verifica, per effetto del trasferimento del bene ipotecato ad un terzo acquirente, una vera e propria scissione tra diritto di credito, che resta in capo al creditore nei confronti del debitore originario, e la garanzia reale che il creditore ha il diritto di azionare nei confronti del terzo, quest’ultima estinguendosi per prescrizione ventennale (dalla data di acquisto dell'immobile) a prescindere dalle vicende del diritto di credito.

Per impedire l'estinzione estintiva dell'ipoteca prima del decorso ventennale (dalla data di acquisto dell'immobile da parte del terzo) è necessario che il creditore, o il suo cessionario avvii nei confronti del terzo acquirente procedura di espropriazione dell'immobile gravato da ipoteca esternando, così, la volontà di avvalersi della garanzia reale.

Anche la Corte di cassazione, con l'ordinanza 21752/2019, ha confermato la validità del principio di diritto appena esposto.

30 agosto 2019 · Annapaola Ferri

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