Pignoramento ed espropriazione della casa acquistata con mutuo ipotecario che non si riesce a pagare

Prima domanda – Per espropriare un immobile la banca che su di esso ha un’ ipoteca deve per forza passare dal tribunale e avere un decreto ingiuntivo o è possibile espropriarlo solo con l atto di mutuo come se fosse una cambiale per intenderci?

Seconda domanda – Se l’ immobile viene espropriato vi è l’obbligo per gli occupanti di lasciarlo subito (cioè quando si riceve l’atto di esproprio) o quando l’immobile viene messo all’asta e quindi venduto?

Terza domanda – Cosa può fare il proprietario per evitare l’esproprio se non è in grado di pagare l’ intera somma di cui è debitore? Supponiamo 100.000 euro? C’è una quota che potrebbe versare con la quale il giudice bloccherebbe il procedimento?

L’articolo 474 del codice di procedura civile dispone che l’esecuzione forzata non può avere luogo se non in virtù di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile. E include fra i titoli esecutivi gli atti notarili.

Pertanto, nel caso di mutuo ipotecario, il titolo esecutivo è normalmente rappresentato dallo stesso contratto di mutuo (stipulato dal notaio in forma di atto pubblico) ed in base ad esso il creditore insoddisfatto acquisisce il diritto di avviare immediatamente la riscossione coattiva con il precetto e, qualora il debitore non adempisse, la procedura espropriativa immobiliare.

Prima che sia disposta la vendita il debitore può chiedere di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese (conversione del pignoramento). Il giudice, se ricorrono giustificati motivi, può anche disporre che il debitore versi l’importo dovuto al creditore con rateizzazioni mensili entro il termine massimo di trentasei mesi.

Al decreto di trasferimento dell’immobile al nuovo proprietario, emesso dal giudice dell’espropriazione forzata immobiliare dopo la vendita all’asta, segue quello di esecuzione per rilascio.

L’avente diritto, dopo aver provveduto alla notifica del provvedimento giudiziale di rilascio e del precetto, scaduto inutilmente il termine per l’adempimento, chiede all’ufficiale giudiziario, entro 90 giorni, di notificare al debitore l’avviso di rilascio.

L’ufficiale giudiziario notifica l’avviso con il quale comunica, almeno dieci giorni prima alla parte, tenuta a rilasciare l’immobile, il giorno e l’ora in cui procederà (articolo 608 codice di procedura civile).

Nel giorno e nell’ora stabiliti, l’ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell’esecuzione con l’assistenza, quando occorre, delle forze dell’ordine, immette il nuovo proprietario nel possesso dell’immobile, del quale le consegna le chiavi.

L’accesso alle procedure per la composizione delle crisi da sovraindebitamento (di cui alla legge 3/2012 – liquidazione del patrimonio) può rappresentare un’opportunità per ottenere la sospensione delle procedure esecutive di espropriazione in corso e consentire al debitore di liquidare direttamente l’immobile pignorato senza il ricorso alla vendita coattiva all’asta.

10 Giugno 2018 · Piero Ciottoli

A proposito della vostra risposta precedente, il ricorso alla composizione della crisi di sovraindebitamento ex legge 3/2012, si può fare quando si riceve il precetto eventualmente?

Mi spiego meglio, se l’espropriato riceve il 10 gennaio l’atto di precetto con la comunicazione di pagare 100 mila euro (debito totale del mutuo) entro 20 giorni, egli può in quei 20 giorni rivolgersi a un professionista e chiedere al giudice di poter vendere egli stesso l’immobile?

In quel caso si bloccherebbe l atto di esproprio finché il debitore non vende la casa? Per esempio potrebbero trascorrere anche 6 mesi. È corretto?

Secondo l’articolo 480 del codice di procedura civile, Il precetto consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni. Il precetto deve altresì contenere l’avvertimento che il debitore può, con l’ausilio di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi, proponendo agli stessi un piano del consumatore o la liquidazione del proprio patrimonio.

il debitore interessato a presentare istanza ex legge 3/2012 al Tribunale territorialmente competente può rivolgendosi direttamente all’organismo di composizione della crisi competente per il territorio individuato negli elenchi ufficiali degli organismi abilitati a gestire la composizione delle crisi da sovraindebitamento predisposto dal Ministero della Giustizia (questo il link).

I termini di sospensione della procedura di espropriazione dipendono dalla discrezionalità del giudice: in ogni caso il ricorso del debitore alla legge 3/2012 non può integrare un’azione dilatoria a danno del creditore.

10 Giugno 2018 · Stefano Iambrenghi

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