DOMANDA
Ho affittato la casa in cui vivo nel 2017 alla signora che poi e’ diventata la mia compagna (abbiamo la residenza nello stesso appartamento e allo stesso indirizzo, ma siamo due famiglie diverse, come già visto su stato di famiglia di entrambi): il contratto e’ stato registrato regolarmente in regime di cedolare secca 4+4. L’appartamento era vuoto come specificato sul contratto. Nel frattempo la mia banca mi ha inviato un pignoramento per mancato pagamento del mutuo. Ad oggi, luglio 2020, ho avuto lettera dell ufficio della società che fa capo a BNL, a marzo 2020, dove mi dicevano che il debito sarebbe stato gestito da loro, ma non e’ ancora venuto l ‘ufficiale giudiziario a casa. Ho 56 anni e sono disoccupato e nullatenente oltre la casa, conti in banco a 0 e qualche ricaricabile sempre a 0. La mia domanda è: può la banca una volta passato l ufficiale giudiziario impugnare il contratto d affitto e può la mia compagna salvare l’ arredamento e tv che e’ suo dal pignoramento? Poi in caso di vendita all’asta che tempi intercorrono? Il contratto d affitto scade il 10/10/2021 e’ obbligatorio essere avvisati sei mesi prima dall’eventuale aggiudicatario dell’asta per la fine del contratto o si rinnova in automatico per altri 4 anni e anche prima di aprile 2021? Quale sarebbe la peggiore ipotesi che mi succede e quale la migliore con quello che ho adesso? L’importo residuo del mutuo e’di circa 80 mila euro, ho anche provato a chiedere uno stralcio alla banca a 44 mila euro ma non sono contenti. Potremmo noi rimanere ad abitare l’ appartamento fino che il contratto ha valore? E se si, l’importo del canone rimarrebbe lo stesso?
RISPOSTA
Tralascerei senz’altro il problema (minore) connesso all’eventuale pignoramento dei beni che la compagna del debitore ha immesso nell’appartamento soggetto ad espropriazione, detenuto in locazione e condiviso con il mutuatario inadempiente, sottoposto ad azione esecutiva. L’articolo 2923 del codice civile dispone che il contratto di locazione stipulato e registrato è opponibile all’acquirente, avendo data certa anteriore al pignoramento. Tuttavia, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. La ratio della norma è finalizzata a far desistere il debitore e il terzo da patti che arrechino un volontario pregiudizio a colui che sarà l’aggiudicatario. Inoltre, se nel contratto di locazione è stato stabilito che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’aggiudicatario della vendita all’asta dell’immobile può sfrattare il conduttore prima della scadenza, con un preavviso che consenta a quest’ultimo di reperire un altro alloggio. Quindi possiamo tranquillamente affermare che fino ad ottobre 2021 il conduttore, ovvero la compagna del proprietario esecutato (qualora il canone di locazione non sia a prezzo vile e se non è stata prevista la risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile) potrà continuare ad abitare nell’appartamento eventualmente espropriato. Naturalmente, non sarà opponibile all’aggiudicatario qualsiasi rinnovo (del contratto di locazione) concesso in data posteriore al pignoramento e prima dell’assegnazione giudiziale. C’è da aggiungere, tuttavia, che sarebbe precipuo interesse del proprietario dell’appartamento espropriando fare in modo che, nella fase di vendita all’asta, l’immobile risulti libero da vincoli, potendo così il creditore pignorante (la banca) ottenere un ricavo maggiore ed il debitore esecutato un più rilevante abbattimento del debito residuo. Anche perchè, prima del trasferimento di proprietà, i canoni di locazione potrebbero essere pignorati e destinati a soddisfare il credito azionato. Per quanto attiene i tempi, si può solo dire che il decreto legge 83/2015 recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria ha fortemente inciso sul processo esecutivo, modificando e velocizzando sensibilmente le procedure di vendita coattiva dei beni immobili sottoposti a pignoramento.
5 Luglio 2020 - Chiara Nicolai
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