Pignoramento ed espropriazione di un appartamento concesso in locazione

Tralascerei senz’altro il problema (minore) connesso all’eventuale pignoramento dei beni che la compagna del debitore ha immesso nell’appartamento soggetto ad espropriazione, detenuto in locazione e condiviso con il mutuatario inadempiente, sottoposto ad azione esecutiva.

L’articolo 2923 del codice civile dispone che il contratto di locazione stipulato e registrato è opponibile all’acquirente, avendo data certa anteriore al pignoramento. Tuttavia, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. La ratio della norma è finalizzata a far desistere il debitore e il terzo da patti che arrechino un volontario pregiudizio a colui che sarà l’aggiudicatario.

Inoltre, se nel contratto di locazione è stato stabilito che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’aggiudicatario della vendita all’asta dell’immobile può sfrattare il conduttore prima della scadenza, con un preavviso che consenta a quest’ultimo di reperire un altro alloggio.

Quindi possiamo tranquillamente affermare che fino ad ottobre 2021 il conduttore, ovvero la compagna del proprietario esecutato (qualora il canone di locazione non sia a prezzo vile e se non è stata prevista la risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile) potrà continuare ad abitare nell’appartamento eventualmente espropriato. Naturalmente, non sarà opponibile all’aggiudicatario qualsiasi rinnovo (del contratto di locazione) concesso in data posteriore al pignoramento e prima dell’assegnazione giudiziale.

C’è da aggiungere, tuttavia, che sarebbe precipuo interesse del proprietario dell’appartamento espropriando fare in modo che, nella fase di vendita all’asta, l’immobile risulti libero da vincoli, potendo così il creditore pignorante (la banca) ottenere un ricavo maggiore ed il debitore esecutato un più rilevante abbattimento del debito residuo. Anche perchè, prima del trasferimento di proprietà, i canoni di locazione potrebbero essere pignorati e destinati a soddisfare il credito azionato.

Per quanto attiene i tempi, si può solo dire che il decreto legge 83/2015 recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e di organizzazione e funzionamento dell’amministrazione giudiziaria ha fortemente inciso sul processo esecutivo, modificando e velocizzando sensibilmente le procedure di vendita coattiva dei beni immobili sottoposti a pignoramento.

5 Luglio 2020 · Piero Ciottoli

Nell’ottica di non provocare problemi di sorta alla mia convivente che è proprietaria dei beni in arredo alla sua casa, ed essendo io, come già scritto, nullatenente e non occupato, potrei cambiare residenza dopo la già avvenuta ingiunzione in modo da evitare la comparsa dell’ufficiale giudiziario nella casa della mia compagna? Se sì, debbo darne comunicazione a qualcuno (intendo: Tribunale, l’avvocato della società creditrice?).

Gli atti notificati al vecchio indirizzo del destinatario, che abbia variato la residenza nel corso degli ultimi 30 giorni, conservano piena validità. Tuttavia, nel caso in cui l’ufficiale giudiziario dovesse presentarsi alla vecchia residenza del debitore, l’ex convivente potrebbe esibire una certificato dello stato di famiglia recente, per evitare le operazioni di pignoramento.

Si tenga anche presente, però, che l’ufficiale giudiziario può avviare comunque le attività di pignoramento qualora deduca che la vecchia residenza costituisca anche domicilio abituale del debitore.

6 Luglio 2020 · Chiara Nicolai