Obbligo nomina amministratore esterno di un condominio

La nomina di un amministratore di condominio (amministratore esterno) è obbligatoria solo laddove i condòmini (intesi come proprietari diversi di unità abitative condominiali) siano più di otto (articolo 1129 del codice civile): l’ Agenzia delle Entrate, con circolare 7/E/2007, ha avuto modo di chiarire che, in mancanza della nomina di un amministratore esterno, e quindi anche nei condomini con meno di otto proprietari (non rileva il numero delle unità abitative), le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini. In tal senso il condominio, essendo un sostituto d’imposta, nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, dovrà presentare i modelli 770 e di Certificazione Unica, con tanto di codice fiscale da comunicare ai fornitori, come ad esempio all’Enel ed a chiunque esegua una prestazione per lo stesso condominio (pulizia scale) e debba, per legge, emettere la relativa fattura.

Ne discende che un codice fiscale del condominio è sempre necessario ed obbligatorio, pure in assenza dell’amministratore esterno e che nei fabbricati condominiali un referente o meglio un “facente funzioni” di amministratore è necessario sempre, anche negli edifici costituiti da meno di otto proprietari, dove l’incaricato di turno deve farsi carico, anche gratuitamente, delle responsabilità connesse all’amministrazione condominiale assumendo, di fatto, l’incarico ad amministrare. In altri termini l’incaricato deve accettare di fare il cosiddetto amministratore interno.

Al pari di ogni altro amministratore esterno al gruppo dei condòmini, l’amministratore interno deve essere votato dall’assemblea con le stesse maggioranze previste per la nomina di un qualunque amministratore, ossia tanto in prima, quanto in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Quando i condòmini sono solo due, l’assemblea del condominio minimo, si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condòmini e delibera validamente soltanto con decisione unanime di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condòmini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria per la nomina dell’amministratore interno (Corte di cassazione, ordinanza 16337/2020).

1 Novembre 2023 · Michelozzo Marra