Mutuo genitori ed emergenza Covid19 – Posso sospendere il pagamento delle rate? Altrimenti quali alternative ci sono per chi non può più sostenerne il rimborso? Il prestito vitalizio ipotecario

I miei genitori hanno un mutuo aperto per altri due anni, dal 2007 nessuno lavora e ho sempre pagato il mutuo: ora con l’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus, mi trovo in difficoltà anche io ad aiutarli. Cosa posso fare?

Posso fermare il mutuo anche se non sono il titolare?

I requisiti per l’accesso al fondo di solidarietà per la sospensione del pagamento delle rate di un mutuo sottoscritto per l’acquisto della prima casa, in particolare la perdita o la sospensione del rapporto di lavoro, riguardano esclusivamente l’intestatario o il cointestatario del rapporto. Quindi, mi sembra evidente che tali condizioni non possano riguardare i suoi genitori.

Una via d’uscita potrebbe essere rappresentata dal prestito vitalizio ipotecario: si tratta di una possibile alternativa offerta ai mutuatari di età superiore a 60 anni, diversa dal classico strumento della vendita della nuda proprietà dell’immobile, con riserva del diritto di usufrutto o abitazione.

Come accennavamo, il prestito vitalizio ipotecario è un finanziamento a medio/lungo termine, con capitalizzazione annuale degli interessi e delle spese (ma queste possono essere anche pagate correntemente) concesso dalla Banca, o altro intermediario finanziario a persone fisiche di età superiore a 60 anni, e garantito da un’ipoteca di primo grado su un immobile residenziale.

In pratica il soggetto finanziato non deve rimborsare nulla alla banca fino a che resta in vita, poiché l’obbligo di rimborso graverà sui suoi eredi.

Al momento del decesso, gli eredi dovranno rimborsare in unica soluzione il capitale ed, eventualmente, gli interessi maturati nel tempo (al tasso fisso, variabile o misto previsto dal contratto), capitalizzati annualmente.

Se entro 12 mesi dal decesso il creditore non viene integralmente rimborsato, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, senza necessità di dover ricorrere ad un’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, al prezzo determinato da un perito indipendente.

Se entro altri 12 mesi la vendita non si è perfezionata, il prezzo si riduce del 15% per i successivi 12 mesi, e così via fino a quando l’immobile non viene effettivamente venduto. In alternativa gli eredi, d’accordo con la banca, possono provvedere in proprio alla vendita, a condizione che essa si realizzi entro il termine di un anno.

Se il prezzo di vendita dell’immobile non copre per intero la somma da rimborsare alla banca tra capitale ed interessi capitalizzati gli eredi non rischiano niente (se non la perdita dell’immobile ovviamente), in quanto la norma prevede espressamente che l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Quindi il rischio che la vendita si perfezioni ad un prezzo insufficiente al rimborso integrale grava sulla banca.

9 Aprile 2020 · Piero Ciottoli

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