Liti condominiali – Come dissentire e separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza

L’amministratore del mio condominio da un po’ di tempo convince la maggioranza dei condomini a deliberare circa liti giudiziali (anche temerarie) da intraprendere contro altri condomini o terzi: l’assistenza tecnica di tali liti viene sempre assegnata allo studio legale della sua compagna. Le spese cominciano ad essere esorbitanti e gravano sui contributi da versare in sede di consuntivo e conguaglio annuale.

C’è un modo per porre fine ad un tale abuso?

Qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza: in altre parole, in caso di soccombenza del condominio in giudizio, il condomino dissenziente non è tenuto ad effettuare esborsi alla parte vittoriosa: quelli eventualmente fatti, dovranno essere rimborsati dai condomini consenzienti. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. L’atto di dissenso deve essere notificato entro trenta giorni (3) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. E’ quanto stabilisce l’articolo 1132 del codice civile.

Della questione si è occupata anche la Corte di cassazione (11126/2006) precisando che in tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché in tal caso l’art. 1132, comma primo del codice civile., contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto.

Attenzione, però: i provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Quindi per le liti attive e passive sostenute dall’amministratore direttamente ed immediatamente (senza l’approvazione di una delibera condominiale) nell’ambito delle proprie specifiche attribuzioni non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 1132 del codice civile.

Nell’ambito delle parti comuni, ad esempio, alle quali è limitata la funzione dell’amministratore, il potere di rappresentanza, attiva e passiva, non soffre limiti: tutte le azioni di cognizione, sia di carattere reale che obbligatorio, possono essere intentate da lui o contro di lui nel nome. Né diversamente è previsto per i provvedimenti in genere dell’Autorità amministrativa, che riguardino le parti comuni dell’edificio. Fuori dal loro ambito l’amministratore, come tale, non ha alcun potere di rappresentanza.

Ancora come esempio, in materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell’amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati (Cassazione 18168/2014).

Per contro, può accadere invece che il condominio si trovi nella necessità di agire per ottenere dalla compagnia assicurativa il pagamento di un indennizzo che, a seguito di una denuncia di danno, non viene riconosciuto.

In questi casi, trattandosi di materia esorbitante dalle attribuzioni dell’amministratore (egli non può, ad esempio stipulare il contratto d’assicurazione se non a seguito di una deliberazione assembleare) la decisione d’intraprendere una lite, per vedersi riconosciuto quanto reclamato, spetterà all’assemblea.

In un tale contesto risulta allora applicabile l’articolo 1132 del codice civile (dissenso dalla lite).

17 Ottobre 2019 · Ludmilla Karadzic

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