Ipoteca legale iscritta sulla mia prima casa a favore di equitalia

Poco probabile che venga concesso un prestito dietro garanzia di un immobile già ipotecato, anche se il primo credito garantito risulta decisamente inferiore al valore dell’immobile.

La ragione è semplice: se il debitore paga solo il primo creditore e non il secondo, è molto difficile per quest’ultimo riuscire a rientrare della propria esposizione attraverso pignoramento e vendita all’asta. E, quand’anche vi riuscisse, a fronte di un calo dei valori immobiliari e considerato il naturale deprezzamento del bene nella vendita all’asta, il secondo creditore rischierebbe di trovarsi con in mano un pugno di mosche e spese certe da pagare, mentre al primo, in virtù del privilegio derivante dal rango superiore dell’ipoteca primaria, andrebbe tutto il ricavato dell’espropriazione, almeno fino alla copertura del credito.

Lei, tuttavia, è proprietario di due immobili, sebbene entrambi ipotecati, e questa circostanza le concede buone probabilità di ottenere un finanziamento garantito da ipoteca secondaria.

Infatti, se un creditore ipotecario, il quale ha iscritto un’ipoteca sopra uno o più immobili, rimane insoddisfatto perché sul prezzo derivante dalla loro vendita in sede di esecuzione forzata si è in tutto o in parte soddisfatto un creditore ipotecario di rango anteriore (la cui ipoteca si estendeva ad altri beni dello stesso debitore), il primo può surrogarsi nell’ipoteca iscritta a favore del creditore ipotecario soddisfatto al fine di esercitare l’azione ipotecaria su questi altri beni, con preferenza rispetto ai creditori posteriori alla propria iscrizione.

Ad esempio, la banca A ha un’ipoteca sugli immobili X e Y, di proprietà di Pippo. Anche la banca B ha iscritto un’ipoteca sull’immobile X di Pippo ma di grado posteriore.

La banca A si soddisfa parzialmente o totalmente nell’esecuzione forzata a carico dell’immobile X. Ciò comporterebbe l’impossibilità per la banca B di soddisfarsi, ma la banca B può surrogarsi nell’ipoteca della banca A (che è stata già soddisfatta) a carico dell’immobile Y.

22 Marzo 2014 · Ludmilla Karadzic