Ipoteca giudiziale su quota ereditata di un bene immobile indiviso

Premetto che in seguito al decesso di mio padre del dicembre 2007, ho ereditato una quota pari a 1/6 della casa dei miei genitori; gli altri coeredi sono mio fratello (1/6) e mia madre che era già proprietaria di 1/2 dell'immobile.

Per varie necessità, mio fratello ha poi contratto nel 2015 un mutuo ipotecario con un istituto di credito. Io e mia madre risultiamo terzi datori di ipoteca. Il mutuo, dopo una rinegoziazione che ne ha allungato la naturale scadenza, è ora in regolare ammortamento ed ha un debito residuo di circa 27.000 euro.

A marzo 2019 ho ricevuto una comunicazione da parte di uno studio legale dalla quale si evince che mio fratello è debitore nei confronti di un terzo per una somma complessiva di oltre 40.000 euro e che il creditore, ad ottobre 2018, ha provveduto ad iscrivere ipoteca giudiziale sulla sua quota di 1/6 e che, in caso di mancato pagamento, darà avvio all'esecuzione forzata.

Mio fratello non ha la possibilità di pagare il suddetto debito.

Io sarei disponibile ad acquistare la sua quota, anche per evitare possibili ulteriori azioni di altri creditori a ns insaputa, ad un prezzo da definire tra in 30/40.000 euro (il valore totale dell'immobile è di circa 300.000 euro, ma c'è l'usufrutto a favore di mia madre....).

La banca però mi informa che trattandosi di un debito intestato a mio fratello, nel momento in cui lui vende la sua quota di immobile, il debito è da estinguere anticipatamente.

A questo punto che succede? Il creditore può contare solo sulla cifra residua oppure può agire anche sulle quote mie e di mia madre? Come è più opportuno agire anche a tutela mia e di mia madre? Se si va in esecuzione forzata, io e mia madre abbiamo la prelazione?

L'espropriazione dell'intero immobile, se non altrimenti divisibile, comporterà la ripartizione del ricavato secondo le quote di proprietà di madre (2/3) e del fratello del debitore (1/6) mentre un altro 1/6 verrà assegnato al creditore procedente (del fratello debitore). Non esiste alcun diritto di prelazione per il bene indiviso, a favore dei proprietari non debitori del bene, una volta avviata la procedura di espropriazione. Peraltro, se i proprietari non debitori volessero, potrebbero rilevare la quota dell'immobile attribuita al proprietario debitore semplicemente estinguendo l'ipoteca.

21 agosto 2019 · Piero Ciottoli

Ritorno su quesito del 21 agosto 2019 che sintetizzo: ipoteca volontaria di primo grado a favore banca per mutuo contratto da mio fratello proprietario di 1/6 (ricevuto in eredità) di abitazione (altro 1/6 a me e 2/3 a mia madre). Mutuo in regolare ammortamento (solo grazie ai continui pagamenti delle rate da parte di mia madre che, come me, è terza datrice di ipoteca).
Successivamente viene iscritta ipoteca giudiziale da parte di un terzo creditore.
Valore casa circa 300.000 euro (c'è però usufrutto a favore di mia mamma)
Debito residuo circa 27.000 euro
Credito vantato dal procedente circa 40.000 euro.

Mi avete risposto che, volendo, i proprietari non debitori, potrebbero acquistare la quota di 1/6 intestata al debitore semplicemente estinguendo l'ipoteca.

Quale ipoteca intendete? Quella volontaria a favore della banca o quella giudiziale?

Come descritto nel post, io avrei intenzione di rilevare la quota di mio fratello ad un valore tra i 30/40.000 euro (tenuto conto anche dell'usufrutto), ma la banca mi ha già informato che chiederà l'integrale estinzione anticipata del debito residuo in quanto il finanziamento è intestato a lui.

In questo modo rimarrebbe solo una piccola cifra per il creditore procedente. E' finita cosi? Nel senso, il procedente incassa il residuo ed è tenuto a concedere la cancellazione dell'ipoteca giudiziale? Io ovviamente senza cancellazione non acquisterei?
In caso contrario (ossia se non autorizza alla cancellazione in quanto non si ritiene soddisfatto), si andrebbe in esecuzione immobiliare? In asta io e mia madre dobbiamo ricomprarci anche le quote già nostre?

A questo punto non succederebbe la stessa cosa, ossia prima viene soddisfatta la banca e con il residuo il creditore procedente?

L'ipoteca da estinguere è, naturalmente, quella giudiziale, dal momento che l'ipoteca volontaria verrà estinta a completamento del regolare piano di ammortamento.

Certamente, nel caso di espropriazione forzata promossa dal creditore garantito da ipoteca giudiziale, poichè l'ipoteca volontaria risulta iscritta prima dell'ipoteca giudiziale, la banca garantita da ipoteca volontaria risulterebbe privilegiata nella ripartizione del ricavato dalla vendita all'asta e il residuo del debito eventualmente non coperto dal ricavato graverebbe sui i terzi datori di ipoteca (lei che ci scrive e sua madre), proporzionalmente alle rispettive quote di proprietà. Il creditore del fratello debitore resterebbe a bocca asciutta e, quindi, al momento, non promuoverebbe, di sicuro, azione esecutiva di espropriazione, anche perchè incontrerebbe la ferma opposizione del creditore privilegiato garantito da ipoteca volontaria.

Ma la situazione sarebbe destinata a mutamenti nel tempo, laddove, con il pagamento delle rate del mutuo si formerebbe capienza a che il creditore garantito da ipoteca giudiziale possa, con il ricavato dalla vendita forzosa del bene indiviso, riuscire a soddisfare il credito vantato.

21 agosto 2019 · Giorgio Martini

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