Ipoteca ed espropriazione di un immobile in comproprietà con il debitore

L’Agenzia delle Entrate Riscossione ha iscritto ipoteca su un immobile in comproprietà con mio marito il quale è il solo debitore: desidero sapere se io che non sono debitrice posso nel caso di vendita all’asta acquistare la sua metà e se ho priorità rispetto ad altri eventuali acquirenti e se posso acquistare la suddetta quota prima che venga messa all’asta e nel caso potreste indicarmi la procedura da seguire?

Partiamo dal presupposto, qui non esplicitamente espresso, di un immobile acquistato in regime di separazione dei beni – Nelle condizioni descritte il giudice può:
1) procedere alla separazione dell’unità abitativa in due appartamenti, con il consenso ed il contributo alle spese dei due comproprietari, e successivamente mettere all’asta l’appartamento assegnato al coniuge debitore;
2) disporre la vendita all’asta la quota di proprietà del coniuge debitore;
3) disporre la vendita all’asta dell’intero immobile, ed assegnare, successivamente, la metà del ricavato al coniuge non debitore. Questa opzione, che sembrerebbe oltremodo punitiva per il coniuge non debitore, trova fondamento nell’articolo 599 del codice di procedura civile, in base al quale possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore procedente.

Per inciso, l’opzione 3 è quella che il giudice adotta quando l’immobile è stato acquistato da coniugi in regime di comunione dei beni ed il debito originato dal soddisfacimento di esigenze familiari.

Tuttavia, la procedura è alquanto articolata e complessa: il giudice deve discrezionalmente scegliere fra le opzioni disponibili in modo da massimizzare il ricavato della vendita coattiva ed arrecare il minor danno possibile al coniuge non debitore.

Difficilmente se ne esce, anche considerando il fatto che il coniuge non debitore potrebbe opporsi a qualsiasi decisione adottata dal decidente e portare, abbastanza facilmente, allo stallo della procedura di espropriazione.

Per rispondere alla domanda posta, nell’ipotetico scenario di cui ai punti 2) e 3) appena sopra elencati, il coniuge non debitore potrà partecipare alla procedura concorsuale di acquisto ex articolo 579 del codice di procedura civile, secondo il quale, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a presentare offerte. Tuttavia, il coniuge non debitore non godrebbe di alcuna prelazione rispetto ad altri eventuali acquirenti: l’attribuzione di un qualsiasi diritto di prelazione al coniuge comproprietario non debitore, infatti, aggirerebbe il divieto gravante sul debitore di effettuare offerte.

Volendo risolvere la questione prima di una eventuale (anche se scarsamente probabile) disposizione giudiziale di alienazione coattiva dell’immobile in comproprietà, si potrebbe invocare l’articolo 495 del codice di procedura civile sulla conversione del pignoramento.

Prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione al creditore del bene, il debitore può chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese.

Un atto notarile fra i coniugi in base al quale il coniuge non debitore fornisce il danaro necessario al coniuge debitore per chiedere la conversione del pignoramento, ricevendo in cambio la proprietà della quota del 50% facente capo al coniuge debitore, potrebbe rappresentare una soluzione vantaggiosa per entrambi.

16 Febbraio 2022 · Giorgio Martini



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