Ipoteca Agenzia delle Entrate Riscossione e vendita della quota di immobile ipotecato

I miei genitori insieme con i miei zii hanno comprato una colonica circa 30 anni fa, la colonica è frazionata in 3 appartamenti: uno dove abitano i miei, uno dove abita mio zio (nel frattempo di è separato), ed uno dove abitavano i miei nonni che adesso non ci sono più e quindi è vuoto.

I quattro soggetti (i miei genitori e i due zii separati) sono proprietari di 1/4 ciascuno dei 3 appartamenti: mio zio ha un debito consistente con Agenzia delle Entrate Riscossione e ha ipoteca sul suo quarto. I miei vorrebbero riappropriarsi dell'intero appartamento dove abitano scambiando le quote con quello dove abita mio zio e lasciando, per adesso, quello vuoto in comproprietà di tutti e quattro.

Secondo voi AR potrebbe annullare questo procedimento? I 2 appartamenti hanno un valore pressoché uguale: è fattibile come cosa oppure AR non darà mai il benestare a un'operazione del genere?

Non c'è alcun problema a realizzare quanto desiderato dai suoi genitori, ma il disegno è fattibile solo attraverso l'acquisto della quota dell'appartamento ipotecato: infatti, ai sensi dell'articolo 52 bis del Decreto del Presidente della Repubblica 602/1973, il debitore può vendere il suo quarto ipotecato dell'appartamento con il consenso dell'agente della riscossione (Agenzia delle Entrate Riscossione - ADER), che interviene nell'atto di cessione e al quale è interamente versato (almeno fino a soddisfazione del credito garantito da ipoteca) il corrispettivo della vendita.

Il valore del prezzo di vendita del 25% dell'appartamento ipotecato può essere determinato, quando il concessionario lo richiede, da uno stimatore designato dal giudice dell'esecuzione oppure in base alla rendita catastale.

Altre articolate soluzioni di trasferimento della proprietà, con ipotetico scambio di quote e senza contestuale passaggio di denaro non sono perseguibili e, comunque, sarebbero soggette ad azione revocatoria ordinaria. Per non tacere sul fatto che con il trasferimento di proprietà del quarto dell'appartamento dello zio debitore - mancando la cancellazione dell'ipoteca conseguente all'omessa richiesta di autorizzazione della compravendita al creditore ipotecario (ADER) - verrebbe trasferita anche l'ipoteca.

Invece, una volta estinto il debito esattoriale e rimosso il vincolo ipotecario, i proprietari dei tre appartamenti potranno liberamente realizzare tutti gli scambi di quote finalizzare ad ottenere ciascuno la proprietà esclusiva ed integrale di ogni singola unità abitativa.

26 agosto 2019 · Paolo Rastelli

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