Infiltrazioni dalla terrazza dell’appartamento condominiale sovrastante – Differenza fra terrazza a livello di appartamento e terrazza a livello di appartamento che svolge anche la funzione di lastrico solare per una o più unità abitative condominiali

DOMANDA

RISPOSTA

Sulla questione si è pronunciata la Corte di cassazione con l’ordinanza 35316/2018, in base alla quale se il proprietario di un vano condominiale subisce un danno da infiltrazione d’acqua proveniente dalla terrazza sovrastante, a risarcire il danno devono essere tanto il condominio, quanto il proprietario o il mero usuario della terrazza stessa. Secondo l’ordinanza in commento, tuttavia, resta comunque necessario da parte del giudice comprendere se il terrazzo del paino superiore, in base alla funzione svolta nel plesso condominiale, possa, o meno, essere parificata ad un lastrico solare: solo in quest’ultimo caso, difatti, è applicabile la disciplina specifica prevista dal Codice civile in materia condominiale, ed è pertanto possibile per il proprietario del vano danneggiato richiedere il risarcimento sia al condominio che al proprietario o usuario esclusivo della terrazza stessa. In caso contrario – ossia, se il giudice accerta che il terrazzo del piano superiore non è posto strutturalmente a copertura dell’intero edificio – secondo la Cassazione il risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua spetta solo al singolo proprietario o usuario del terrazzo che ha provocato il danno. Il plesso condominiale non ha così nessun obbligo di contribuire al risarcimento del danno subito dall’appartamento danneggiato. Ma, come può il giudice adito comprendere se il terrazzo del piano superiore è parificabile, nella struttura e nella funzione, ad un lastrico solare? La Suprema Corte sul punto è molto precisa, asserendo che il terrazzo deve consistere in una superficie scoperta, e deve essere tale da sovrastare una parte di vani condominiali (non è, tuttavia, necessario che la stessa copra l’intero edificio condominiale). Inoltre, il terrazzo del piano superiore deve essere ben incassato nell’asse condominiale, nel senso che deve consistere in una parte integrante dell’intero edificio: difatti, solo se il terrazzo si pone sulla verticale di edificazione della costruzione condominiale, proprio al di sopra degli altri varchi condominiali, può essere parificato ad un lastrico solare. Quindi, Si tratta di accertamenti tecnici, che possono essere eseguiti solo attraverso una CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio). Se ne conclude che il condominio non è mai tenuto a risarcire i danni da infiltrazione d’acqua di uno degli appartamenti solo qualora il terrazzo sovrastante sia indipendente dalla costruzione condominiale. In caso contrario, se il terrazzo esplica comunque una funzione di copertura dell’edificio, similmente ad un lastrico solare, anche i singoli condomini saranno obbligati a partecipare alle spese di ristrutturazione dell’appartamento danneggiato. Può aiutare a comprendere gli aspetti legali del contenzioso ipotizzato che l’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. L’articolo 1117 del Codice Civile, invece, prevede che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Infine, potrà risultare utile la recente pronuncia della Corte di cassazione 516/2022, secondo la quale la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello (si parla di “lastrico” quando esso abbia la sola funzione di copertura; di “terrazza a livello” quando si tratti di superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell’appartamento cui è annessa) il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta sia al proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia al condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 4, c. c. , nonché sull’assemblea dei condòmini, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell’articolo 2055 del codice civile (se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno) con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell’illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri. Anche la sentenza 35316/2021 della Corte di cassazione può aiutare come precedente, definendo con precisione la differenza fra terrazza a livello e lastrico condominiale, quando afferma che, in tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata.

28 Novembre 2024 - Piero Ciottoli

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