Donazione e debiti – Quali i rischi?

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Mio padre vuole fare una donazione della casa con diritto di usufrutto perché ha 13 mila euro di debiti con l’agenzia riscossione. Io e mio marito l’anno prossimo completeremo la prima casa. Questa donazione può influire su eventuali incentivi/mutuo? Per quanto riguarda le tasse dovrei pagare Imu, Tarsu etc? Sarebbero intestate a me le tasse?

Prima di affrontare l’aspetto tasse e le agevolazioni fiscali eventualmente non più fruibili dal donatario dell’immobile, sarebbe opportuno, crediamo, che suo padre consultasse un notaio: innanzitutto l’usufrutto è pignorabile da parte di Agenzia Entrate Riscossione (semmai, suo padre dovrebbe riservare a sé stesso un diritto di abitazione per l’immobile donato e non l’usufrutto), ma anche la donazione potrebbe rivelarsi inutile.

Com’è noto, infatti, con l’entrata in vigore della legge 83/15, il pignoramento è diventato più facile per il creditore, che può procedere anche in presenza di donazioni, se riesce a trascrivere l’atto di pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell’atto di donazione.

Soddisfatta la condizione appena enunciata, il creditore che veda pregiudicate le proprie ragioni da un atto di cessione dei beni posto in essere dal debitore, come ad esempio una donazione, potrà effettuare il pignoramento del bene donato dal debitore senza prima dover ottenere dal Tribunale una sentenza che revochi l’atto di donazione (la cosiddetta revocatoria degli atti dispositivi del debitore). Altrimenti, entro cinque anni dal perfezionamento dell’atto di donazione del bene, il creditore potrà adire il giudice per chiedere, ed ottenere, la revocatoria dell’atto dispositivo ex articolo 2901 del codice civile.

Una volta donato l’immobile, il donatario diventa proprietario del bene e come tale soggetto a tutti gli obblighi impositivi: alcune imposte dovranno essere corrisposte, eventualmente, dall’usufruttuario o dal detentore il diritto di abitazione, ma il proprietario del bene sarà responsabile in solido rispetto all’omesso o insufficiente versamento delle stesse imposte.

Per quanto attiene le agevolazioni fiscali, ricordiamo che esse non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare (esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione) di altro immobile acquistato (anche senza fruire dei benefici prima casa).

Per poter fruire delle agevolazioni sarà necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova, a meno che l’immobile sia inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia (Cassazione ordinanza 21289/2014).

1 Luglio 2018 · Ludmilla Karadzic

Il debito è di 13 mila euro: quindi la casa, per essere mia, devono passare i 5 anni dall’atto di donazione. Non penso che si arriverà a 20 mila per l’ipoteca. Anche perché, da adesso, pagherà le tasse. Altrimenti cosa può fare l’agenzia della riscossione, a parte l’ipoteca? Non può venderla giusto? Può aggredire la pensione di mio padre?

La casa non può essere espropriata se il debitore vi ci abita: la pensione del debitore può essere pignorata nella misura del quinto eccedente il minimo vitale.

2 Luglio 2018 · Giorgio Martini

Mio padre dovrebbe continuare ad abitare nella casa che mi donerà. Quel che mi preme sapere è: se il debito con la agenzia della riscossione non supera i 20 mila non possono mettere l’ipoteca? Quindi se me la dona non faranno nessuna azione nei prossimi 5 anni giusto? Dopo 5 anni sarò al sicuro? Non so se conviene la donazione. Intanto aspettiamo la pace fiscale

Se suo padre debitore non è più proprietario dell’immobile, la casa non potrà più essere espropriata, nè ipotecata, per i debiti di suo padre (ma solo, eventualmente, per i debiti del nuovo proprietario).

Se suo padre dona la casa e dalla data della donazione passano cinque anni, l’Agenzia delle Entrate non potrà più chiedere al giudice di rendere inefficace la donazione.

In ogni caso, anche in una tale ipotesi (inefficacia della donazione), l’Agenzia delle Entrate Riscossione non potrebbe espropriare l’immobile (se il debitore vi risiede e non possiede altri immobili) e nemmeno ipotecarlo se il debito si mantiene inferiore ai 20 mila euro. Ma non appena il debito superasse i 20 mila euro, la casa potrebbe, però, essere ipotecata.

E, per finire, con la donazione si evita che i chiamati all’eredità siano costretti, in sede di successione, a rinunciare all’immobile per non sobbarcarsi anche i debiti del defunto oppure ad accettare l’eredità e a pagare i debiti del defunto (Agenzia Entrate Riscossione potrebbe pignorare conti correnti e stipendi degli eredi).

2 Luglio 2018 · Roberto Petrella

Il punto cruciale è: per mettere ipoteca ci deve essere un debito di oltre 20000 euro. Se il debito verso l’agenzia di riscossione è molto minore, loro non possono revocare la donazione della casa?

L’impossibilità di iscrivere ipoteca esattoriale sull’immobile di proprietà del debitore, quando il debito è inferiore ai 20 mila euro, non impedisce al creditore di poter chiedere, ed ottenere dal giudice, la revocazione dell’atto dispositivo a titolo gratuito (la donazione).

Si tratterebbe di un’azione giudiziale che, pur non comportando un effetto restitutorio, nel senso che il bene resterebbe comunque nella proprietà del donatario, lascerebbe, tuttavia, ad Agenzia delle Entrate Riscossione, la possibilità di iscrivere ipoteca sul bene donato qualora il debito del donante raggiungesse o superasse la soglia dei 20 mila euro.

Sicuramente, per essere più chiari, l’accoglimento della domanda di revocazione della donazione non comporterebbe il rientro dell’immobile nel patrimonio del donante, con la conseguenza che i chiamati, per ereditare il bene lasciato dal debitore una volta defunto, sarebbero stati costretti a farsi carico anche dei debiti del de cuius.

Insomma, nel caso in cui Agenzia Entrate Riscossione decidesse di procedere con azione revocatoria dell’atto di donazione entro i cinque anni concessi dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari e laddove la domanda di revocatoria fosse accolta, il concessionario della riscossione (e, beninteso, solo il concessionario della riscossione nel cui esclusivo interesse l’atto di donazione sarebbe dichiarato inefficace) conserverebbe la possibilità di avviare sul bene, ormai di proprietà del donatario, tutte le azioni esecutive e/o cautelari applicabili (nella fattispecie l’ipoteca) come se il bene fosse rimasto nella disponibilità patrimoniale del debitore.

La conseguenza è che, nel caso di donazione ed accoglimento della domanda di revocazione, il donante sarebbe costretto a non fare superare o uguagliare la soglia del proprio debito ai ventimila euro qualora intendesse impedire l’iscrizione di ipoteca sul bene del donatario.

5 Luglio 2018 · Ludmilla Karadzic

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