Debiti con Equitalia e rischi per la possibile vendita della casa del debitore alla futura nuora

Nonostante abbia ancora debiti con Equitalia, ora mi ritrovo con la casa libera da vincoli (cancellato il pignoramento) nonostante i debiti: posso vendere la casa che Equitalia mi ha liberato?

Può vendere la casa, liberata da vincoli e gravami, senza alcun dubbio: rischia, tuttavia, una azione giudiziale di revocazione dell'atto di vendita, in quanto atto dispositivo comunque finalizzato ad ostacolare il recupero coattivo, da parte del creditore, dei debiti residui. Per minimizzare o annullare tale deprecabile situazione (dannosa anche per l'eventuale acquirente), la transazione deve avvenire con passaggio effettivo di denaro tracciabile, a prezzo di mercato, ad un terzo che non deve essere parente o affine del debitore, e l'acquirente deve adibire l'immobile ad abitazione principale (egli, cioè, deve stabilirvi la residenza per sé e/o peri i propri familiari).

27 settembre 2018 · Roberto Petrella

L'azione giudiziale di revocazione dell'atto di vendita va in prescrizione? Se vendo alla fidanzata di mio figlio e poi si sposano rischio azione revocatoria? Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato), visto che la mia futura nuora non avrebbe tutti quei soldi da potersi giustificare nel caso di controllo del fisco. Quindi se vendo ora a lei visto che per ora non fa parte della famiglia ed é un terzo quando si sposeranno con separazione dei beni rischia che é diventata una della famiglia? E se dopo 10 anni mi faranno azione di revocazione rischiano la casa? Nonostante abbia comprato una casa che allora era libera e con denaro tracciabile ed era allora un terzo rispetto alla famiglia.

L'azione revocatoria si prescrive in cinque anni decorrenti dalla data in cui l'atto di alienazione dell'immobile di proprietà del debitore viene iscritto nei Pubblici Registri. Il fatto che al momento della vendita l'acquirente sia terzo, ma poi convoli a nozze con il figlio del debitore, potrebbe far presumere un piano preordinato ai danni del creditore. Il valore della transazione deve poi essere assolutamente quello di mercato: altrimenti è possibile presumere che il compratore conoscesse l'esposizione debitoria del venditore e con questi abbia raggiunto, consapevolmente, un accordo basato sullo sconto di prezzo. In caso di accoglimento dell'istanza di revocazione, la casa viene espropriata al terzo e venduta all'asta, come se il terzo fosse l'effettivo debitore. La fidanzata di suo figlio può chiedere un mutuo ipotecario, dal momento che la casa da acquistare è attualmente non gravata da altri vincoli.

27 settembre 2018 · Paolo Rastelli

Chi stabilisce il prezzo di mercato? I valori di mercato non fanno riferimento al reale stato della casa che é una casa di 40 anni con tubazione ormai da rifare e impianto elettrico di 40 anni fa per non parlare della struttura. Poi nelle valutazioni non si tiene conto neanche della crisi che vive il meridione e le case in questo momento si vendono quelle poche che si vendono a prezzo se non dimezzato ma quasi;quindi anche se io dovessi vendere ad un terzo mica potrei chiedere il valore di mercato.

Lei può pensarla come crede: non è proprio il caso di innescare una polemica con noi sul chi decida quale sia il prezzo di mercato. Il valore di mercato di un immobile è l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e liberamente consapevoli. Peraltro, basterebbe solo farle notare che lei stesso scrive … Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato) … . Mi sembra che si sia risposto da solo.

27 settembre 2018 · Patrizio Oliva

Non volevo innescare una polemica ma sapevo che bisogna vendere al prezzo di mercato per questo dico che acquisteranno sotto il prezzo di mercato, visto che in questo momento è con la struttura che mi ritrovo da fare lavori non potrei mai chiedere ne a chiunque e né a mia nuora un prezzo più alto visto le condizioni della casa….trovo assurdo che la legge imponga di vendere ad un prezzo non tenendo conto della struttura della casa e del periodo di crisi…solo questo ….quindi se io ho una casa vecchia sono costretto a vendere al prezzo che mi impongono loro, se no rischio un accertamento o revocatoria.grazie parlerò con mia nuora ma dubbio che sia d'accordo di uscire più soldi di quanto effettivamente vale la casa … a questo punto sarò costretto a non vendere una casa libera da vincoli.

Non si tratta di una legge che impone di vendere a prezzo di mercato, ma di un nostro consiglio (evidentemente mutuato da giurisprudenza consolidata) finalizzato ad evitare che il terzo acquirente resti coinvolto nelle conseguenze dell'accoglimento di un'azione revocatoria dell'atto di compravendita.

Comunque, per un immobile in condizioni di vetustà e bisognoso di manutenzione straordinaria, il valore di mercato, all'atto della compravendita, è dato dal valore di un immobile di nuova costruzione simile (per ubicazione, servizi disponibili in zona e classamento) diminuito delle spese necessarie per i lavori di ristrutturazione (che saranno eseguiti successivamente e dovranno essere documentabili). La sua futura nuora potrà sostenere il costo degli interventi (ed eventualmente fruire delle correlate detrazioni fiscali).

27 settembre 2018 · Roberto Petrella

Quindi potrò vendere a costo dimezzato e poi quando mia nuora farà i lavori anche dopo 2 anni potrà documentare lei con le fatture i lavori eseguiti pertanto ha acquistato la casa a prezzo inferiore visto i lavori che doveva fare, cosicché prima che intervenga la prescrizione quinquennale dell'azione revocatoria, nessuno potrà dir niente a mia nuora, vero? Che il prezzo di vendita era inferiore visto che la casa non valeva il prezzo di mercato.

Perfetto: se la contestazione sull'abbattimento del prezzo di mercato praticato dal debitore arrivasse prima dell'esecuzione dei lavori, l'acquirente può sempre chiedere una perizia per valutare il costo degli interventi e risalire, in questo modo, all'effettivo prezzo pagato.

E se la contestazione arrivasse dopo l'esecuzione dei lavori sua nuora potrebbe esibire le fatture e i bonifici dei lavori di manutenzione straordinaria, giustificando, in tal modo, il presso ridotto pagato in sede di compravendita.

L'importante è che il prezzo di acquisto dell'immobile, sommato all'importo sostenuto per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria, si avvicini al valore di mercato di un immobile simile, di nuova costruzione.

27 settembre 2018 · Marzia Ciunfrini

condividi su FB condividi su G+ condividi su Twitter iscriviti alla newsletter del blog iscriviti al feed RSS degli articoli del blog forum

Altre discussioni simili nel forum

prescrizione azione revocatoria
revocatoria di atti dispositivi del debitore (alienazione immobile donazione costituzione fondo patrimoniale)

Approfondimenti e integrazioni dal blog

Separazione consensuale - legittimi gli accordi di futura vendita della casa coniugale e di sostituzione dell'assegno di mantenimento con altre forme di contribuzione
La separazione consensuale è un negozio di diritto familiare in cui, con il consenso reciproco a vivere separati, si regolano l'affidamento dei figli, l'assegno di mantenimento, ove ne ricorrano i presupposti, e le eventuali pattuizioni che i coniugi intendono concludere in relazione all'instaurazione di un regime di vita separata. Pertanto, ...
Pignoramento immobiliare dopo trasferimento di residenza del debitore » Ecco quando non è più possibile
Per un proprietario di più immobili, titolare di debiti pregressi con Equitalia, è possibile, in caso di vendita di un'abitazione con trasferimento di residenza verso l'altra, sfuggire al pignoramento della casa? Nell'ipotesi in cui, un debitore, proprietario di due case (la prima, un'abitazione di lusso dove c'è l'effettiva residenza, mentre ...
Accoglibile l'azione revocatoria della vendita della casa del debitore al proprio coniuge
La prova della partecipazione alla frode del terzo, necessaria ai fini dell'accoglimento dell'azione revocatoria ordinaria nel caso in cui l'atto dispositivo sia oneroso e successivo al sorgere del credito, può essere ricavata anche da presunzioni semplici, ivi compresa la sussistenza di un vincolo parentale tra il debitore ed il terzo, ...
Pignoramento ed espropriazione di un immobile su cui grava diritto di abitazione
Il diritto di abitazione può essere conseguito: mortis causa (ex articolo 540 del codice civile) dal coniuge superstite; con provvedimento di assegnazione della casa coniugale, nelle situazioni di crisi del rapporto coniugale; per contratto, soggetto a trascrizione (ex articolo 2643, comma primo numero 4, del codice civile). Pignoramento ed espropriazione ...
Fideiussione per obbligazione futura - Quando è possibile recedere
Il fideiussore per un'obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. Il fideiussore che chiede la liberazione della prestata garanzia invocando ...

Briciole di pane

Altre info

staff e collaboratori
privacy e cookie
note legali - se accedi ai contenuti dichiari di averne preso visione
contatti


Cerca