Può vendere la casa, liberata da vincoli e gravami, senza alcun dubbio: rischia, tuttavia, una azione giudiziale di revocazione dell’atto di vendita, in quanto atto dispositivo comunque finalizzato ad ostacolare il recupero coattivo, da parte del creditore, dei debiti residui. Per minimizzare o annullare tale deprecabile situazione (dannosa anche per l’eventuale acquirente), la transazione deve avvenire con passaggio effettivo di denaro tracciabile, a prezzo di mercato, ad un terzo che non deve essere parente o affine del debitore, e l’acquirente deve adibire l’immobile ad abitazione principale (egli, cioè, deve stabilirvi la residenza per sé e/o peri i propri familiari).
27 Settembre 2018 · Roberto Petrella
L’azione giudiziale di revocazione dell’atto di vendita va in prescrizione? Se vendo alla fidanzata di mio figlio e poi si sposano rischio azione revocatoria? Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato), visto che la mia futura nuora non avrebbe tutti quei soldi da potersi giustificare nel caso di controllo del fisco. Quindi se vendo ora a lei visto che per ora non fa parte della famiglia ed é un terzo quando si sposeranno con separazione dei beni rischia che é diventata una della famiglia? E se dopo 10 anni mi faranno azione di revocazione rischiano la casa? Nonostante abbia comprato una casa che allora era libera e con denaro tracciabile ed era allora un terzo rispetto alla famiglia.
L’azione revocatoria si prescrive in cinque anni decorrenti dalla data in cui l’atto di alienazione dell’immobile di proprietà del debitore viene iscritto nei Pubblici Registri. Il fatto che al momento della vendita l’acquirente sia terzo, ma poi convoli a nozze con il figlio del debitore, potrebbe far presumere un piano preordinato ai danni del creditore. Il valore della transazione deve poi essere assolutamente quello di mercato: altrimenti è possibile presumere che il compratore conoscesse l’esposizione debitoria del venditore e con questi abbia raggiunto, consapevolmente, un accordo basato sullo sconto di prezzo. In caso di accoglimento dell’istanza di revocazione, la casa viene espropriata al terzo e venduta all’asta, come se il terzo fosse l’effettivo debitore. La fidanzata di suo figlio può chiedere un mutuo ipotecario, dal momento che la casa da acquistare è attualmente non gravata da altri vincoli.
27 Settembre 2018 · Paolo Rastelli
Chi stabilisce il prezzo di mercato? I valori di mercato non fanno riferimento al reale stato della casa che é una casa di 40 anni con tubazione ormai da rifare e impianto elettrico di 40 anni fa per non parlare della struttura. Poi nelle valutazioni non si tiene conto neanche della crisi che vive il meridione e le case in questo momento si vendono quelle poche che si vendono a prezzo se non dimezzato ma quasi;quindi anche se io dovessi vendere ad un terzo mica potrei chiedere il valore di mercato.
Lei può pensarla come crede: non è proprio il caso di innescare una polemica con noi sul chi decida quale sia il prezzo di mercato. Il valore di mercato di un immobile è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e liberamente consapevoli. Peraltro, basterebbe solo farle notare che lei stesso scrive … Loro hanno deciso di sposarsi e così hanno deciso di abitare in quella casa, pagheranno la vendita con regolare denaro tracciato ma non a prezzo di mercato (-40% al prezzo di mercato) … . Mi sembra che si sia risposto da solo.
Comunque, per un immobile in condizioni di vetustà e bisognoso di manutenzione straordinaria, il valore di mercato, all’atto della compravendita, è dato dal valore di un immobile di nuova costruzione simile (per ubicazione, servizi disponibili in zona e classamento) diminuito delle spese necessarie per i lavori di ristrutturazione (che saranno eseguiti successivamente e dovranno essere documentabili). La sua futura nuora potrà sostenere il costo degli interventi (ed eventualmente fruire delle correlate detrazioni fiscali).
27 Settembre 2018 · Patrizio Oliva
Quindi potrò vendere a costo dimezzato e poi quando mia nuora farà i lavori anche dopo 2 anni potrà documentare lei con le fatture i lavori eseguiti pertanto ha acquistato la casa a prezzo inferiore visto i lavori che doveva fare, cosicché prima che intervenga la prescrizione quinquennale dell’azione revocatoria, nessuno potrà dir niente a mia nuora, vero? Che il prezzo di vendita era inferiore visto che la casa non valeva il prezzo di mercato.
Perfetto: se la contestazione sull’abbattimento del prezzo di mercato praticato dal debitore arrivasse prima dell’esecuzione dei lavori, l’acquirente può sempre chiedere una perizia per valutare il costo degli interventi e risalire, in questo modo, all’effettivo prezzo pagato.
E se la contestazione arrivasse dopo l’esecuzione dei lavori sua nuora potrebbe esibire le fatture e i bonifici dei lavori di manutenzione straordinaria, giustificando, in tal modo, il presso ridotto pagato in sede di compravendita.
L’importante è che il prezzo di acquisto dell’immobile, sommato all’importo sostenuto per effettuare i lavori di manutenzione ordinaria, si avvicini al valore di mercato di un immobile simile, di nuova costruzione.
27 Settembre 2018 · Marzia Ciunfrini
