Comunicazione di decadenza del beneficio del termine e accordo con la banca - Possono davvero espropriarmi casa?

Ho ricevuto la DBT per 3 diverse posizioni con la stessa banca: la prima per un mutuo ipotecario con appena 1800 euro di importo arretrato (l'equivalente di 3 rate), la seconda per fido bancario di circa 4000 euro, la terza per una carta di credito di 3000 euro.

Premetto che le tre rate del mutuo le saltai nei mesi di giugno, luglio e agosto 2017. A settembre potei ricominciare a pagare regolarmente la rata del mutuo di 600 euro mensili.

Mi ha contattato recentemente il recupero crediti intimandomi di pagare subito, altrimenti la banca può, con solo l'atto di mutuo procedere con il pignoramento della casa. Mi chiedono di pagare subito solo gli importi insoluti, cioè 5.800 euro (che hanno sommato tra Mutuo insoluto e fido, dicendo che le posizioni sono da considerarsi insieme) che è più urgente rispetto alla carta.

L'agenzia di recupero crediti mi ha detto di fare una richiesta scritta dove dichiaro la mia volontà di trovare una accordo per 600 euro al mese, ma io già di fatto ogni mese pago quella somma direttamente in banca. Ho paura che con la richiesta di un accordo loro pretendano 600 euro più i 600 che pago regolarmente come rata del mutuo.

Io ogni mese pago ma l'insoluto resta uguale.

Ma loro mi dicono che con un accordo scritto, cioè l'accettazione da parte della banca, anche se la situazione rimane uguale, la banca non intraprenderà nessuna azione esecutiva se io rispetto l'accordo.

In pratica, se ho capito bene, io pagherò 600 euro al mese, invece che di testa mia, con il benestare della banca e la cosa rimane comunque uguale.

La banca a cui mi sono rivolta dice di trattare solo col recupero crediti e non con loro.

Sarà corretto questo comportamento? Come faccio a fidarmi? Premetto che sto cercando il modo di restituire l'intero importo di 8.800 euro. Il recupero crediti mi ha detto che in tal caso posso restituire tutto in qualsiasi momento e, la banca in quel caso rinuncerebbe a qualsiasi azione legale e io ricomincerei a pagare regolarmente le rate del mutuo senza rischiare che mi chiedano di pagare in un'unica soluzione i 75.000 di residuo del mutuo.

Secondo Voi è corretto quello che dicono? Cioè, se io non riuscissi a pagare l'insoluto sarà mai possibile che la banca possa decidere di prendere la casa? Che convenienza avrebbe se io pago regolarmente?

Va innanzitutto premesso che, dal tenore del quesito proposto, sembra che il nostro lettore abbia a che fare con una società a cui è stato solo affidato il recupero del debito ad oggi accumulato. In pratica le posizioni debitorie non sono state cedute (ed infatti non c'è traccia di una comunicazione di cessione del credito) ma solo affidate in gestione all'intermediario.

Bisogna poi ricordare che con la comunicazione di Decadenza del Beneficio del Termine (DBT) il creditore risolve il contratto di rimborso rateale sottoscritto con il debitore il quale è obbligato a versare il debito residuo (75 mila euro, nella fattispecie) in un'unica soluzione entro un certo termine, scaduto il quale, il creditore può procedere con pignoramento ed espropriazione della casa, sicuramente quando il prestito consista in un mutuo ipotecario concesso per l'acquisto di un immobile.

Ancora, per inquadrare correttamente il contesto, va detto che in base all'articolo 40 del Testo Unico Bancario (TUB), comma secondo (estinzione anticipata e risoluzione del contratto di mutuo), la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento della rata, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Lei, con il pagamento della rata di maggio 2018, ha raggiunto ormai i 9 (nove) ritardi consecutivi, tenendo conto che con il pagamento della rata di settembre 2017 ha compensato, con un ritardo di 90 giorni, quella di giugno 2017; con il pagamento della rata di ottobre 2017 ha compensato, con una ritardo di 90 giorni, la rata rimasta in sospeso in luglio; a novembre 2017 ha sostanzialmente pagato la rata di agosto 2017; arrivando ai nostri giorni, con la rata di giugno 2018 (che andrà a coprire quella non pagata a marzo) si arriverà a 10 ritardi e così via. Per evitare la DBT avrebbe dovuto pagare 1.800 euro (sospesi di ottobre e novembre 2017 e di gennaio 2018) entro il mese di febbraio 2018, quando ha raggiunto, versando la sola rata corrente, i 6 ritardi mensili (ciascuno di 90 giorni), ovvero il massimo possibile.

Presumendo che non abbia potuto versare quanto richiesto nella DBT lei, adesso, si trova effettivamente esposto al rischio che la banca intraprenda, da un momento all'altro, un'azione esecutiva nei suoi confronti, finalizzata all'espropriazione della casa.

Si chiede se io non riuscissi a pagare l'insoluto sarà mai possibile che la banca possa decidere di prendere la casa? Che convenienza avrebbe se io pago regolarmente?

Bisogna capire che i mutui vengono cartolarizzati, cioè venduti dalla banca (originator) che ha sottoscritto il contratto con il mutuatario, al pubblico, cioè agli obbligazionisti (investitori) utilizzando i mercati finanziari: periodicamente all'obbligazionista deve essere pagata una cedola, in pratica un interesse, come premio per il capitale investito. Se il mutuatario non paga la rata (gravida di interessi, soprattutto agli inizi), la banca è costretta a compensare la cedola agli obbligazionisti di tasca propria. Se non si pensa alla banca che ha erogato il mutuo come al creditore classico che aspetta placidamente il pagamento della rata mensile, allora possiamo comprendere perchè la banca può preferire di smobilizzare la posizione debitoria di un mutuatario non puntuale, attraverso l'espropriazione del bene ipotecato e la sua vendita all'asta.

Insomma, per concludere: come lei ha giustamente osservato, nessuno le potrà garantire che, una volta raggiunto l'accordo di rientro dal debito ed avendolo rispettato, la banca non proceda egualmente a far valere l'inadempimento rispetto al mancato pagamento del debito residuo richiesto con la DBT (75 mila euro).

Tuttavia, parliamoci chiaro, nella situazione in cui si trova, lei non ha alcuna possibilità di scelta: le conviene sicuramente reperire, ad ogni costo, i soldi per poter accettare la proposta formulata dalla società intermediaria a cui è stato affidato, dalla banca, il compito di recuperare l'importo delle tre rare di mutuo insolute e quello relativo al fido bancario e poi confidare nella buona sorte.

Si tratta di una proposta capestro, una sorta di ricatto: ma la banca ha il coltello dalla parte del manico, perchè lei ha ampiamente superato i sette ritardi nel pagamento delle rate di mutuo, tollerati dalla legge.

C'è da dire anche, però, che il fatto che la banca abbia continuato ad accettare il pagamento delle rate dopo la comunicazione di DBT e dopo il versamento dei 5.800 euro previsti dall'accordo di rientro dal debito, dovrà pur significare qualcosa, davanti ad un giudice, qualora procedesse comunque ad avviare un'azione esecutiva, dal momento che, in base all'articolo 1175 del codice civile, il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza (e della buona fede).

9 giugno 2018 · Ludmilla Karadzic

Vorrei dire che comunque la banca non è stata corretta. Io chiedevo sempre quante rate erano insolute poiché sospettato che potesse accadere ciò che è accaduto, e loro dicevano sempre che le rate in ritardo erano 3 e basta. A saperlo avrei pagato le ultime non quelle più vecchie.

Sono preoccupatissimo perché non so se riesco a ottenere un prestito con l'aiuto di un garante che mi consenta di saldare l'arretrato, sopratutto con questa spada di Damocle sulla testa. La rata mi permettono di pagarla allo sportello, anche se mi ha detto l'impiegato questo mese che si faceva autorizzare e infatti ho regolarmente pagato 600 euro.

Ho letto altre Vostre risposte e vari articoli in cui si dice che la banca preferisce non pignorare le case ma di gran lunga preferisce accordarsi sul pagamento. Perché con me dovrebbero accanirsi? Sono disperato ora. La mia famiglia potrebbe finire in mezzo alla strada. Come posso continuare a vivere normalmente ora?

Sono d'accordo con lei in merito alla scorrettezza della banca: peraltro, mettendo in conto anche una eventuale buone fede, va detto che ai call center viene immesso personale pagato male e poco addestrato sulle problematiche che è chiamato ad affrontare. Tuttavia devo insistere: il mutuatario che paga in ritardo non può scegliere di pagare le rate correnti e lasciare in sospeso le più vecchie. Il meccanismo di attribuzione della rata più recente a quella più datata rimasta impagata è stato creato apposta per evitare che i debitori lasciassero 6 rate in sospeso per tutta la durata del piano di ammortamento del prestito.

Lei scrive Ho letto altre Vostre risposte e vari articoli in cui si dice che la banca preferisce non pignorare le case ma di gran lunga preferisce accordarsi sul pagamento. Perché con me dovrebbero accanirsi? Nessuno ha affermato che, in caso di mancato pagamento dell'arretrato, la banca procederà sicuramente all'azione esecutiva. Lei chiedeva, mi sembra, quali garanzie lei potesse avere in merito alla possibilità che una volta sottoscritto l'accordo e pagato l'arretrato, la banca non procedesse comunque ad un pignoramento. La risposta è stata, e va confermata, che non vi sarebbero state garanzie in tal senso.

Infine, non costituirebbe una tragedia irreparabile una eventuale, per quanto remota, espropriazione: saldato il debito di circa novemila euro e pagate le spese di procedura ed il debito residuo, le rimarrebbe comunque un discreto gruzzolo e con la rata del mutuo potrebbe coprire un canone di locazione. Tante famiglie vivono in affitto e la proprietà della casa di abitazione non è un "must".

9 giugno 2018 · Ornella De Bellis

Non sarebbero 9.000 euro da pagare ma 9000 più 75.000 di mutuo non scaduto. In questo modo credo che il valore della casa sia inferiore a 84.000 euro. Fosse solo per i 9.000 euro non starei in questo stato. Nel caso si procedesse con l'espropriazione potrei rivolgermi a un giudice per chiedere e fare ricorso alla legge 3/2012. In questo caso tutto sarebbe bloccato fino alla decisione del Giudice vero? E di quanto tempo si parla in questo caso?

Vero, se il valore della casa nel frattempo non è lievitato e se il mutuo è stato concesso da poco, lei rischia di restare senza casa e con un debito, non rilevante comunque, a carico. Non mi sembra il caso, però, di mettere il carro davanti ai buoi: bisogna sperare che non riuscendo a rimborsare le tre rate e l'affidamento in conto corrente, la banca decida di non procedere ad espropriazione. La legge 3/2012 in questo caso può essere invocata esclusivamente per ottenere dal giudice la possibilità di vendere direttamente l'immobile senza andare all'asta (opzione di liquidazione del proprio patrimonio): il che potrebbe rappresentare un piccolo vantaggio.

9 giugno 2018 · Patrizio Oliva

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