Proposta d’acquisto non andata a buon fine e problemi con agenzia immobiliare – cosa fare?

Ho redatto una proposta di acquisto con indicato importo del mutuo richiesto e la dicitura salvo approvazione mutuo. Consegno assegno come caparra alla proposta. Il proprietario accetta.

La pratica mi è stata seguita in toto dall’agenzia immobiliare con i suoi consulenti (altrimenti avrei potuto avere problemi, naturalmente eseguo prima della proposta una consulenza sul mutuo presso l’agenzia e con loro concordiamo il da farsi).

Mi viene approvato il mutuo. L’agenzia mi chiede un anticipo sul suo onorario, che verso, e mi da appuntamento per il rogito. Il giorno prima del rogito, l’agenzia mi chiama e mi informa che la perizia all’immobile da parte della banca è stata molto più bassa del mutuo richiesto. A questo punto sono impossibilitato all’acquisto.

Il propietario mi restituisce la caparra. L’agenzia inizialmente mi restituisce una parte dell’onorario, poi decide di trattenere il restante a titolo di risarcimento (a suo dire la mediazione era conclusa) ed emette fattura. E’ corretto che l’agenzia non vuole restituirmi l’anticipo versato?

Voglio riconoscergli qualcosa ma no la cifra versata (70% dell’onorario).

La proposta d’acquisto, a differenza del compromesso, impegna solo la parte che l’ha firmata. Si tratta, di solito, di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e rappresenta la dichiarazione dell’acquirente (promissario) di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.

Accade spesso che, dopo la firma della proposta, l’acquirente si renda conto che il termine di pagamento del prezzo non coincide con il termine di finanziamento della banca; oppure il finanziamento erogato non copre il costo del bene da acquistare.

Per questo motivo, quando si perfeziona una proposta d’acquisto è bene includere clausole rescissorie a fronte di determinati eventi ostativi alla conclusione del contratto e si specifica anche come l’evento in questione debba essere documentato, laddove esso si verifichi.

Altrimenti, a fronte dell’accettazione da parte del venditore della proposta d’acquisto, l’acquirente, che non può far fronte all’impegno assunto, è obbligato a versare il doppio della caparra.

Nel caso riportato dal lettore, l’indicazione nel modulo dell’importo del mutuo richiesto e la dicitura “salvo approvazione mutuo”, chiariscono, inequivocabilmente, che la proposta d’acquisto era condizionata non solo dall’approvazione del mutuo, ma dall’erogazione da parte della banca di uno specifico importo.

Sussistono, pertanto, senza ombra di dubbio, tutti gli elementi per invalidare la proposta d’acquisto. E, prova evidente ne è che il venditore ha restituito la caparra.

Ne consegue che all’agenzia immobiliare è dovuto esclusivamente il corrispettivo per la consulenza fornita e nessun risarcimento danni, dal momento che la mediazione non è stata conclusa per cause indipendenti dalla volontà del promissario acquirente e, comunque, previste esplicitamente nella proposta d’acquisto.

Cosa fare? Purtroppo, non resta altro da fare che affidarsi ad un legale per richiedere all’agenzia immobiliare la restituzione di quanto indebitamente trattenuto a titolo di risarcimento danni.

20 Gennaio 2015 · Carla Benvenuto

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