Cortile condominiale: come si ripartiscono le spese di manutenzione

Sono proprietario di una autorimessa ubicata nel piano seminterrato posto al di sotto del cortile condominiale di accesso ad uno stabile.

Nei locali dell'autorimessa si sono verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dal cortile: vorrei citare in giudizio il condominio per il risarcimento dei danni subiti.

Vorrei sapere se il danno eventualmente rilevato dal giudice adito deve essere ripartito secondo l'articolo 1125 del codice civile, per il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto; oppure la ripartizione delle spese di ripristino devono seguire il dettato dell'articolo 1126 del codice civile, secondo il quale, quando l'uso dei lastrici solari (o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno

Innanzitutto va verificato se la struttura in cui è stata ricavata l'autorimessa funge da sostegno del cortile sovrastante, adibito a via di accesso al fabbricato condominiale.

Infatti, qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del cortile sovrastante (nella specie, autorimessa sottostante ad area adibita ad accesso a vicino fabbricato), le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del cortile sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa la applicabilità in via analogica delle disposizioni dell'art. 1125 del codice civile, in tema di soffitti, solai o volte negli edifici condominiali (Cassazione sentenza 1362/1989).

Nel caso, invece, in cui la struttura dell'autorimessa funga anche da sostegno al cortile sovrastante adibito a via di accesso all'edificio condominiale, sul condominio, quale custode dei beni e servizi comuni, grava l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno (terzi e condomini da questo punto di vista sono come è noto perfettamente equiparati).

Da quanto sopra discende che ogni singolo condomino debba contribuire, in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio oppure alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini (o da terzi).

Per quanto riguarda l'oggetto del quesito, vale a dire in che proporzione ed in applicazione di quale criterio di legge i singoli condomini debbano provvedere alle spese di manutenzione del cortile, non trattandosi di un lastrico solare, si applica (in via analogica) il criterio di cui all'articolo 1125 del codice civile.

Infatti, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino (e qualora la struttura di tali locali faccia da sostegno al cortile), ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'articolo 1126 del codice civile (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'articolo 1125 del codice civile, che accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione (Corte di cassazione, sentenza 14511/2019).

Insomma, la spesa per gli interventi di manutenzione effettuati sul cortile e finalizzati ad eliminare le infiltrazioni nell'autorimessa sono completamente a carico del condominio (del quale lei pure fa parte). Le eventuali riparazioni all'interno dell'autorimessa, conseguenti all'intervento di manutenzione, invece, saranno esclusivamente a carico del proprietario dell'autorimessa.

E' ovvio che, in assenza di interventi manutentivi nel cortile, finalizzati ad eliminare le infiltrazioni nell'autorimessa, il condominio tutto (quindi compreso, il proprietario dell'autorimessa in proporzione ai millesimi detenuti) sarà tenuto a risarcire i danni (tinteggiatura per l'eliminazione delle conseguenze dell'infiltrazione) subiti dal condomino proprietario dell'autorimessa.

24 agosto 2019 · Giorgio Martini

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