Coronavirus e contratto locazione – E’ possibile diminuire i costi dell’affitto?

Sono un inquilino e a causa dell’emergenza Coronavirus non sto lavorando: così, sto utilizzando tutte le risorse che ho messo da parte con sacrificio per onorare il contratto d’affitto.

Vorrei sapere se esiste uno strumento legislativo per poter almeno ridurre i costi di locazione o se è possibile accordarsi con il locatore per diminuire l’entità del pagamento.

Per affrontare le conseguenze economiche dell’emergenza Coronavirus, che da molte settimane ha colpito il nostro Paese, inquilini e proprietari possono accordarsi per una riduzione del canone d’affitto per un periodo di tempo determinato.

Per molte famiglie ma anche per molte attività commerciali, infatti, il pagamento dell’affitto con il canone di locazione “standard” potrebbe essere insostenibile in questo periodo di crisi.

Il proprietario dell’immobile concesso in affitto potrebbe, quindi, accettare di concedere una riduzione del canone al fine di evitare di dover pagare imposte sui canoni non riscossi (oltre che evitare di perdere l’inquilino nel lungo periodo).

L’accordo sulla riduzione del canone di affitto va “ufficializzato” seguendo una procedura ben specifica.

Considerando la particolare situazione d’emergenza, l’intera procedura può essere gestita direttamente online, provvedendo all’invio della documentazione completa tramite una semplice procedura online (non è necessario utilizzare la PEC).

Solo successivamente, la documentazione andrà poi consegnata all’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate per l’effettiva registrazione.

Si tratta, quindi, di una situazione da valutare con molta attenzione.

Sia gli inquilini che i proprietari dell’immobile (indipendentemente dal fatto che questo sia concesso ad uso abitativo, commerciale o per qualsiasi altro scopo) possono raggiungere un compromesso per gestire questa particolare situazione d’emergenza e possono contare su procedure semplice ed agevolate per rendere effettivo, anche dal punto di vista legale e fiscale, l’accordo sulla riduzione del canone.

Ricordiamo che per affrontare le conseguenze economiche della pandemia sono state avviate diverse iniziative a partire, ad esempio, dalla sospensione dei mutui sulla prima casa, ora disponibile con una procedura agevolata per un’ampia platea di utenti, e sino ad arrivare ai vari procedimenti sul pagamento utenze e affitti e all’estensione del periodo di tolleranza per le polizze RC auto e moto.

Per quanto riguarda la riduzione del canone di locazione, come sottolineato in precedenza, è possibile affidarsi ad una procedura semplificata che permetterà sia agli inquilini che ai proprietari di affrontare la questione nel migliore dei modi.

Per poter “ufficializzare” l’accordo sulla riduzione del canone di locazione per un tempo concordato, le parti coinvolte (inquilino e proprietario dell’immobile) dovranno procedere con la stesura di un atto ufficiale in cui viene chiarita, in ogni parte, la natura stessa dell’accordo.

In particolare, in tale atto andrà indicata la volontà di ridurre il canone di locazione e la durata prevista per questa riduzione.

Nell’atto in cui si registra l’accordo tra le parti per la riduzione del canone di locazione sarà necessario indicare:

  • tutti i riferimenti del contratto di locazione per cui si richiede la riduzione del canone
  • i dati anagrafici delle due parti che firmeranno l’atto
  • il canone annuale previsto dal contratto di locazione prima dell’accordo per la riduzione
  • il canone annuale ridotto e concordato tra le due parti
  • la durata della riduzione (espressa in mesi) del canone di locazione concordata tra le parti
  • la data di stesura dell’atto e la firme dell’inquilino e del proprietario dell’immobile

Nel documento andrà indicata la riduzione concordata del canone specificando l’importo annuale oltre all’effettiva riduzione mensile.

E’ molto importante sottolineare che la stesura dell’atto ufficiale in cui viene definita la riduzione del canone mensile di locazione, considerando il periodo di emergenza sanitaria, potrà essere effettuata in modo completamente digitale. Dopo la stesura, infatti, il documento potrà essere scambiato via e-mail tra le due parti che provvederanno a firmarlo.

Il secondo passaggio del processo di registrazione della riduzione del canone di locazione, a causa dell’emergenza Coronavirus, è rappresentato dalla compilazione del modello 69, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Tale modello andrà compilato in ogni sua parte con la necessità di indicare, in modo preciso, i dati relativi al contratto di locazione per il quale viene richiesta la registrazione della riduzione del canone.

Il modello 69, compilato con tutte le informazioni richieste, e l’atto in cui vengono chiariti i dettagli relativi alla riduzione del canone andranno poi inviati allo stesso ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stata effettuata la registrazione del contratto di locazione. L’invio potrà avvenire in versione digitale, anche senza ricorrere ad un messaggio di posta certificata (PEC).

Tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile individuare tutti i riferimenti degli uffici sparsi sul territorio in modo da poter verificare l’indirizzo di posta elettronica a cui inviare la documentazione necessaria per la registrazione della riduzione del canone.

Successivamente, quando sarà finita l’emergenza sanitaria, la documentazione dovrà essere depositata presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

Per ottenere informazioni e assistenza direttamente dall’Agenzia delle Entrate in questa fase d’emergenza è possibile affidarsi ai canali di assistenza telefonica:

  • numero verde 800 90 96 96 (per chi chiama da telefono fisso)
  • 06 96668907 (per chi chiama da telefono cellulare)

Come anticipato in precedenza, l’accordo sulla riduzione del canone di locazione può rappresentare un vantaggio per entrambe le parti coinvolte.

Chiaramente, per l’inquilino ottenere la riduzione del canone di locazione potrebbe essere una vera e propria necessità durante queste settimane molto difficili, anche dal punto di vista economico, per il Paese.

Considerando la particolare situazione d’emergenza sanitaria che stiamo vivendo, infatti, sono in costante incremento le famiglie e le attività commerciali che non possono più reggere il pagamento del canone di locazione previsto dalle condizioni contrattuali.

Una temporanea riduzione del canone può rappresentare, quindi, un fattore essenziale per affrontare questo periodo d’emergenza.

Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, raggiungere un accordo sulla riduzione del canone di locazione può portare diversi vantaggi. In primo luogo, accettare una riduzione del canone significa assicurarsi di poter contare anche in futuro sullo stesso inquilino che, una volta passata la fase d’emergenza, potrebbe essere nuovamente in grado di pagare l’affitto senza problemi.

C’è poi da considerare un altro fattore.

Con la riduzione del canone si riducono i rischi di ritrovarsi a dover pagare imposte su canoni insoluti. In questo caso, infatti, comunicando all’Agenzia delle Entrate l’accordo per la riduzione del canone i proprietari pagheranno le imposte esclusivamente sul canone effettivamente riscosso nel corso del periodo relativo alla riduzione.

Da notare che andrà a ridursi anche l’ammontare da pagare in acconto per la successiva dichiarazione dei redditi.

Optare per la riduzione del canone di locazione per un periodo di tempo concordato può, quindi, portare vantaggi ad entrambe le parti in gioco. L’impossibilità di pagare il canone per intero da parte dell’inquilino e il rischio di ritrovarsi senza entrate (e con tasse da pagare) per il proprietario sono fattori da considerare e che possono rendere più favorevole la riduzione del canone per tutti.

E’ importante sottolineare che la riduzione del canone di locazione può essere ottenuta esclusivamente tramite un accordo tra le parti. L’attuale normativa, infatti, non prevede alcun diritto per l’inquilino di poter ottenere una riduzione sull’affitto. Allo stesso modo, la legge non impone alcun obbligo ai proprietari.

La riduzione può avvenire solo tramite un accordo tra le due parti. Se l’inquilino volesse richiedere la riduzione dell’affitto non dovrà presentare una domanda tramite un modulo standard ma dovrà contattare privatamente il proprietario dell’immobile per avviare una trattativa che, se tutto andrà nel verso giusto, si concluderà con un accordo sulla riduzione temporanea del canone di locazione.

In caso di mancato accordo sulla riduzione temporanea del canone di locazione, l’inquilino che non dovesse più essere in condizione di pagare l’affitto (avendo perso il reddito a causa del blocco delle attività lavorative) potrà dare disdetta dal contratto di locazione per giusta causa.

Tale possibilità non cancella però le clausole contrattuali ed, in particolare, il preavviso che l’inquilino è tenuto a fornire al proprietario.

In questi casi, è possibile utilizzare la somma versata a titolo di cauzione per semplificare l’accordo sulla disdetta e il tempo di preavviso.

Da notare che non sono previste agevolazioni per gli studenti fuorisede (a meno che non vi sia stata la registrata la perdita del suo lavoro o del lavoro del genitore del quale è a carico). In questi casi, infatti, il canone mensile è dovuto anche se la casa non è occupata.

14 Aprile 2020 · Andrea Ricciardi

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