Contribuzione per lavori di ristrutturazione delle parti comuni in edificio bifamiliare

Ho acquistato appartamento in bifamiliare con due proprietà, senza regolamento condominiale e senza amministratore: dopo l’acquisto ho constatato gravità deterioramento parti comuni (muri portanti , ecc.).

Ho chiesto all’altra proprietà di contribuire pro-quota (50% dato che sono appartamenti di uguale metratura) nelle spese di ristrutturazione (importo circa euro 30 mila)

Dall’Incontro ho avuto la netta impressione che vogliano “scappare” ovvero prendere tempo e non pagare (eseguendo ad esempio Preliminare Vendita Trascritto).

Cosa posso fare per cautelarmi? Pensavo di fare ricorso o domanda in Tribunale tale per cui la Trascrizione nei RR.II. indurrebbe il Notaio a NON STIPULARE.

Nel caso di condominio minimo il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino è disciplinato dall’articolo 1134 del codice civile.

Si definisce condominio minimo quello composto da massimo quattro proprietari esclusivi che possono decidere di gestirsi autonomamente, senza ricorrere alla figura dell’amministratore.

Secondo l’articolo 1134 del codice civile il condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, che non possa essere, cioè, rinviata senza pregiudizio o pericolo per le parti comuni. Per stabilire l’indifferibilità degli interventi è necessaria una perizia tecnica (redatta da un professionista abilitato), meglio se giurata in tribunale, se si prefigura, come nella fattispecie, un contenzioso giudiziale. Preferibile che dal professionista sia elaborato anche un computo metrico estimativo relativo ai singoli interventi elencati nella perizia giurata.

Sulla base della stessa perizia giurata (che dovrà indicare gli interventi indifferibili da effettuare) e del computo metrico estimativo redatto dal professionista, il condomino che intenda avviare (autonomamente) i lavori, deve procurarsi un certo numero di preventivi di spesa (almeno tre) redatti da società operanti nel settore e comunque iscritte al registro imprese (per capirci il preventivo di spesa non può essere redatto dal capomastro amico del cugino) che siano conformi e confrontabili con il computo metrico elaborato dal professionista.

Ciò fatto il condomino che intenda avviare i lavori sulle parti comuni deve notificare all’altro soggetto comproprietario delle parti comuni, con raccomandata AR, la perizia giurata, il computo metrico estimativo e i preventivi di spesa, diffidandolo, nel contempo, a fornire il contributo quota parte (50% della spesa preventivata economicamente più conveniente) necessario per l’avvio delle opere, minacciando, nel caso di mancata adesione entro una specifica data, di citazione in tribunale per il rimborso del 50% dovuto rispetto all’importo complessivo anticipato, con aggravio di spese legali ed interessi di ritardato pagamento.

Perché è ovvio che se i lavori sulle parti comuni sono davvero indifferibili, il condomino che intenda avviare gli interventi non può affidare ad una domanda giudiziale preventiva la soluzione della controversia.

Una volta effettuati i lavori sulle parti comuni, assegnati all’impresa che ha presentato il preventivo economicamente più conveniente, con fatture a consuntivo e corrispettivi trasferiti rigorosamente con bonifici parlanti, che diano conto dei pagamenti effettuati in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, il condomino che ha anticipato le spese potrà convenire in giudizio il condomino inadempiente per ottenere il rimborso della metà di quanto anticipato.

Solo a questo punto, con la sentenza favorevole diventata esecutiva, potrà essere trascritta ipoteca giudiziale sull’immobile di proprietà della convenuta debitrice, immobile che potrà essere anche diverso da quello sulle parti comuni del quale furono effettuati i lavori indifferibili (dato che nel frattempo, la proprietaria convenuta potrebbe anche aver alienato l’immobile e sarà allora a carico del nuovo proprietario eccepire, eventualmente, il vizio della cosa venduta).

4 Maggio 2019 · Piero Ciottoli

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