Contratto di locazione a prezzo vile per monolocale non arredato in odore di espropriazione immobiliare

Ho affittato un monolocale di 42 mq non arredato, a 300 euro: il precedente affitto era a 400 euro ma per il monolocale arredato. Nel frattempo ho perso il lavoro e purtroppo la banca mi ha ingiunto di pagare rate arretrate e tutto il resto.

Mi chiedo e’ considerato vile l’importo di 300 euro per un monolocale vuoto (contesto condominiale e zona non proprio di alto livello) in periferia di Prato. L’attuale affittuario ha regolare contratto registrato con scadenza 12/2021, in regime di cedolare secca 4+4.

Se mai la casa andasse all’asta lui dovrebbe pagare sempre 300 euro, oppure il nuovo proprietario potrebbe chiedergli un aumento? E potrà restare dentro altri 4 anni considerato che la banca mi ha ingiunto di pagare due mesi fa e il contratto era già in essere.

Chi riscuoterà l’affitto eventualmente nella transazione durante l’asta?

Si suppone che l’immobile sia gravato da ipoteca volontaria legata ad un mutuo erogato dalla banca per l’acquisto.

Come sappiamo, l’articolo 2923 del codice civile prevede che l’eventuale aggiudicatario in una vendita all’asta immobiliare non sia tenuto a rispettare il contratto di locazione stipulato con il proprietario soggetto a procedura esecutiva di espropriazione, qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. Per giusto si intende il prezzo rilevabile, in media, nelle agenzie immobiliari per canone mensile d’affitto corrisposto nella stessa zona relativamente ad unità abitative con le medesime caratteristiche costruttive.

Qualora il canone di locazione fosse riconosciuto a giusto prezzo e l’iter espropriativo si concludesse sei mesi prima del dicembre 2021, essendo questa la data di prima scadenza quadriennale, il nuovo proprietario potrebbe esercitare il diritto di disdetta. Altrimenti il conduttore potrà occupare l’immobile per altri quattro anni al medesimo canone mensile pattuito con il precedente proprietario.

Nel frattempo, a partire dalla data di un eventuale pignoramento dell’immobile i canoni di locazione potrebbero essere accantonati presso il custode e destinati a coprire, anche parzialmente, il debito residuo qualora il ricavato dalla vendita all’asta risultasse inferiore al credito azionato.

5 Luglio 2020 · Rosaria Proietti

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