Come salvare l'immobile di proprietà dalle lunghe mani del fisco?

La prima e unica casa del contribuente non è pignorabile, è comunque sempre fastidioso trovarsi un'ipoteca: è possibile cedere, donare o vendere casa a un familiare per evitare le mani lunghe del fisco? E' bene attivarsi prima del sorgere del credito derivante da un futuro accertamento fiscale e in che modo? In molti suggeriscono di evitare donazioni e vendite tra familiari e di procedere eventualmente con una cessione per risarcimento o con un contratto di mantenimento.

Se ci si muove per tempo, anche la donazione e la vendita endo familiare possono andar bene, dal momento che decorsi cinque anni dal perfezionamento dell'atto e dalla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari, l'azione revocatoria non è più esercitabile dal creditore, intervenendo la prescrizione.

Naturalmente, se si ha la disponibilità economica di spendere per ulteriori atti notarili (e non solo) oltre a quello di compravendita/donazione, si possono architettare soluzioni più complesse ed articolate, come la cessione per risarcimento o il contratto di mantenimento.

Qualora i tempi di intervento siano più stretti, la soluzione classica perseguibile è l'alienazione a favore di un terzo, non parente o affine, con pagamento tracciabile del bene a prezzi di mercato, e con l'ulteriore condizione che l'immobile acquistato venga adibito ad abitazione principale dell'acquirente (cioè sia eletto a residenza dell'acquirente o dei suoi familiari, vale a dire il coniuge, i figli, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado). Il che rende inammissibile l'eventuale azione revocatoria dell'atto di compravendita, proposta dal creditore.

In un tale contesto (intervento quando sono già in corso accertamenti fiscali o quando sono prossimi ad essere avviati) particolare attenzione va riservata alla cessione per risarcimento (che richiede, naturalmente, l'esistenza di atti presupposti affinchè non ne sia eccepita la simulazione) e al contratto di mantenimento, che se non confezionato a norma dal notaio, potrebbe essere dichiarato nullo su istanza del creditore.

Se perfeziono un atto di donazione di una quota immobiliare, prima del nascere di qualsiasi debito, e dopo 2 anni magari si è sottoposti ad un accertamento fiscale, può l'Agenzia delle entrate esperire azione revocatoria dell'atto di donazione?

Senz'altro: come già accennato nella risposta al primo quesito, l'articolo 2903 del codice civile stabilisce che l'azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto notarile nei pubblici registri immobiliari. Decorso il quinquennio, il creditore non potrà più esperire l'azione revocatoria ai sensi dell'articolo 2901 del codice civile, perdendo così la possibilità di rendere inefficace la donazione della quota immobiliare disposta dal debitore.

Se l'immobile di proprietà è soggetto a ipoteca per debiti col fisco superiori a 20 mila euro, qualora venisse donato, nei 5 anni successivi basta contenere il debito nei 20 mila euro per evitare l'azione revocatoria? In ogni caso se si mantiene la residenza nell'immobile donato, qualora ci fosse azione revocatoria valgono le regole della prima e unica casa?

Se sull'immobile è stata già iscritta ipoteca cambia tutto, e non vale il contenuto delle precedenti risposte.

L'ipoteca gravante su un bene alienato, o donato, viaggia con il bene sottoposto a vincolo e il donatario o il nuovo proprietario, pur non essendo debitori, sono semplicemente soggetti che consapevolmente e liberamente hanno acquisito un bene ipotecato e come tale espropriabile senza i vincoli imposti dall'articolo 76 del DPR 602/1973 a favore del debitore (indipendentemente cioè dalla circostanza che il donatorio o il nuovo proprietario siano residenti nell'immobile).

Quindi, senza alcuna necessità di esperire preventivamente azione revocatoria, il concessionario della riscossione procede per espropriare l'immobile. Per evitare l'espropriazione tramite vendita coattiva all'asta, o il debitore ex proprietario, salda il dovuto oppure il nuovo proprietario/donatario si surroga al debitore e paga comunque.

Se si dona un immobile e nei successivi 5 anni, chi ha donato mantiene i propri debiti col fisco, nel limite dei 20 mila euro (soglia ipoteca), evita l'azione revocatoria?

Il codice civile non prevede soglie di debito minimo perchè il creditore possa esperire azione revocatoria di un atto di donazione o alienazione riguardante un bene di proprietà del debitore. Il concetto è molto semplice: prima di donare o alienare un bene, il debitore deve saldare i conti in sospeso con i creditori. Dopo può donare o alienare quello che gli pare e piace.

Se l'esposizione con il fisco è bassa esempio 10 mila euro, esso non vi può iscrivere ipoteca sulla casa, quindi di regola il debitore può vendere o donare l'immobile senza subire l'azione revocatoria? Che senso avrebbe per il fisco eseguire l'azione revocatoria per basso importo senza potervi dopo neanche iscrivere ipoteca? Per lo più se si tratta di prima casa?

Con l'accoglimento dell'azione revocatoria, pur non producendosi azione restitutoria (in quanto il bene donato o alienato non rientrerebbe nel patrimonio del debitore), Agenzia delle Entrate riscossione può promuovere, sul bene oggetto di revocatoria dell'atto di donazione o di alienazione, azioni sia esecutive che conservative (qui interessa solo l'iscrizione di ipoteca), come se il bene non fosse mai stato soggetto all'atto dispositivo.

Orbene, senza la proposizione dell'azione revocatoria il debitore (donante o alienante) diventato nullatenente, potrebbe non preoccuparsi più di mantenere l'esposizione debitoria esattoriale al di sotto dei venti mila euro e, anzi, potrebbe anche essere incentivato a ricominciare a non versare l'IVA o l'IRPEF o altre imposte dovute, senza curasi del limite di soglia dei venti mila euro.

Con l'accoglimento dell'azione revocatoria, invece, il debitore, alienante o donante, deve continuare a stare ben attento a non oltrepassare la soglia dei venti mila euro: perché a questo punto potrebbe scattare l'iscrizione ipotecaria sul bene già donato o alienato.

In tale evenienza, iscritta l'ipoteca - come Agenzia delle Entrate Riscossione può fare a seguito dell'accoglimento dell'azione revocatoria azionata e della previsione di cui all'articolo 77 del DPR 602/1973 - il bene, alienato o donato, risulterebbe gravato da un vincolo a garanzia del credito vantato da Agenzia delle Entrate e non sarebbe più tutelato dalle disposizioni di cui all'articolo 76 del DPR 602/1973 (divieto di espropriazione dell'unico immobile di proprietà del debitore in cui questi vive).

Infatti, anche se il debitore continuasse ad occupare la casa donata o alienata, egli non ne sarebbe più proprietario, mentre il nuovo proprietario (il donatario o l'acquirente) non sarebbe un debitore esattoriale (il debito esattoriale resterebbe a carico dell'ex proprietario con garanzia ipotecaria gravante sul bene del nuovo proprietario).