Come salvare l’immobile di proprietà dalle lunghe mani del fisco?

Se ci si muove per tempo, anche la donazione e la vendita endo familiare possono andar bene, dal momento che decorsi cinque anni dal perfezionamento dell’atto e dalla sua trascrizione nei pubblici registri immobiliari, l’azione revocatoria non è più esercitabile dal creditore, intervenendo la prescrizione.

Naturalmente, se si ha la disponibilità economica di spendere per ulteriori atti notarili (e non solo) oltre a quello di compravendita/donazione, si possono architettare soluzioni più complesse ed articolate, come la cessione per risarcimento o il contratto di mantenimento.

Qualora i tempi di intervento siano più stretti, la soluzione classica perseguibile è l’alienazione a favore di un terzo, non parente o affine, con pagamento tracciabile del bene a prezzi di mercato, e con l’ulteriore condizione che l’immobile acquistato venga adibito ad abitazione principale dell’acquirente (cioè sia eletto a residenza dell’acquirente o dei suoi familiari, vale a dire il coniuge, i figli, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado). Il che rende inammissibile l’eventuale azione revocatoria dell’atto di compravendita, proposta dal creditore.

In un tale contesto (intervento quando sono già in corso accertamenti fiscali o quando sono prossimi ad essere avviati) particolare attenzione va riservata alla cessione per risarcimento (che richiede, naturalmente, l’esistenza di atti presupposti affinchè non ne sia eccepita la simulazione) e al contratto di mantenimento, che se non confezionato a norma dal notaio, potrebbe essere dichiarato nullo su istanza del creditore.

Se perfeziono un atto di donazione di una quota immobiliare, prima del nascere di qualsiasi debito, e dopo 2 anni magari si è sottoposti ad un accertamento fiscale, può l’Agenzia delle entrate esperire azione revocatoria dell’atto di donazione?

Senz’altro: come già accennato nella risposta al primo quesito, l’articolo 2903 del codice civile stabilisce che l’azione revocatoria si prescrive in cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto notarile nei pubblici registri immobiliari. Decorso il quinquennio, il creditore non potrà più esperire l’azione revocatoria ai sensi dell’articolo 2901 del codice civile, perdendo così la possibilità di rendere inefficace la donazione della quota immobiliare disposta dal debitore.

Se l’immobile di proprietà è soggetto a ipoteca per debiti col fisco superiori a 20 mila euro, qualora venisse donato, nei 5 anni successivi basta contenere il debito nei 20 mila euro per evitare l’azione revocatoria? In ogni caso se si mantiene la residenza nell’immobile donato, qualora ci fosse azione revocatoria valgono le regole della prima e unica casa?

Se sull’immobile è stata già iscritta ipoteca cambia tutto, e non vale il contenuto delle precedenti risposte.

L’ipoteca gravante su un bene alienato, o donato, viaggia con il bene sottoposto a vincolo e il donatario o il nuovo proprietario, pur non essendo debitori, sono semplicemente soggetti che consapevolmente e liberamente hanno acquisito un bene ipotecato e come tale espropriabile senza i vincoli imposti dall’articolo 76 del DPR 602/1973 a favore del debitore (indipendentemente cioè dalla circostanza che il donatorio o il nuovo proprietario siano residenti nell’immobile).

Quindi, senza alcuna necessità di esperire preventivamente azione revocatoria, il concessionario della riscossione procede per espropriare l’immobile. Per evitare l’espropriazione tramite vendita coattiva all’asta, o il debitore ex proprietario, salda il dovuto oppure il nuovo proprietario/donatario si surroga al debitore e paga comunque.

Se si dona un immobile e nei successivi 5 anni, chi ha donato mantiene i propri debiti col fisco, nel limite dei 20 mila euro (soglia ipoteca), evita l’azione revocatoria?

Il codice civile non prevede soglie di debito minimo perchè il creditore possa esperire azione revocatoria di un atto di donazione o alienazione riguardante un bene di proprietà del debitore. Il concetto è molto semplice: prima di donare o alienare un bene, il debitore deve saldare i conti in sospeso con i creditori. Dopo può donare o alienare quello che gli pare e piace.