Casa acquistata all'asta e agevolazioni prima casa - Posso rivenderla?

A Maggio 2016, tramite alcune conoscenze, sono riuscito ad aggiudicarmi un immobile ad un'asta giudiziaria ad un prezzo particolarmente interessante: avendola adibita a prima casa, poi, sono stato in grado di fruire di particolari sconti ed agevolazioni fiscali. Ora però, a causa di esigenze lavorative, sono costretto a trasferirmi altrove e a vendere l'abitazione. So che come condizione da rispettare per non perdere i bonus c'è quella di non rivendere l'immobile entro 5 anni. Ma io sono praticamente costretto. Cosa posso fare? Esiste qualche via traversa per evitare di perdere soldi? Vado incontro a sanzioni, e come posso evitarle?

Il Decreto legge 18 del 14 febbraio 2016, convertito con modificazioni nella Legge 49 del'8 aprile 2016, prevede agevolazioni per chi acquista casa all'asta: la misura prevede, per chi acquista un immobile nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare o fallimentare, alcune agevolazioni fiscali.

Precisamente:

  • imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Dunque, la legge, consente, per chi acquista una casa all'asta, di pagare come imposte ipotecarie, registro e catastali, una somma di euro 600.

Ma non tutti possono beneficiare di queste agevolazioni.

Per quanto riguarda il privato che acquista casa tramite asta, per poter beneficiare alle agevolazioni prima casa, è necessario che rispetti le seguenti condizioni:

  • l'immobile non deve essere di lusso; sono escluse dall'agevolazione le categorie catastali A1, A8 e A9;
  • deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall'acquisto. Nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile acquistato deve essere considerato come prima casa sul territorio italiano;
  • l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
  • l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, suo, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni come prima casa.

Inoltre, se l'acquirente è un privato che acquista l'immobile per destinarlo a prima casa, come nel suo caso, la condizione posta all'acquirente è che non può rivendere la casa prima dei cinque anni.

Se non vengono osservate queste condizioni, bisognerà pagare le imposte per intero e con una sanzione del 30% del valore dell'immobile.

Nella fattispecie in cui, una volta acquistato l'immobile all'asta giudiziaria, ci si accorga di non riuscire a mantenere le condizione richieste per il bonus fiscale, può prima della scadenza, fare un'istanza all'Agenzia delle Entrate per rinuncia delle agevolazioni fiscale.

Con l'istanza presentata prima del termine di scadenza l'acquirente dovrà versare la differenza delle imposte con gli interessi, ma non sarà obbligato a pagare la sanzione del 30% sul valore dell'immobile.

Se invece i termini per presentare l'istanza sono scaduti, allora si potrà comunque ricorrere al ravvedimento operoso con la sanzione ridotta.

Dunque il consiglio, se alla fine decide di vendere l'immobile, è quello di presentare un'istanza all'Agenzia delle Entrate.

In tal modo pagherà per intero le imposte, ma non andrà incontro a sanzioni ulteriori.

4 ottobre 2017 · Andrea Ricciardi

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