DOMANDA
A Maggio 2020, tramite alcune conoscenze, sono riuscito ad aggiudicarmi un immobile ad un’asta giudiziaria ad un prezzo particolarmente interessante: avendola adibita a prima casa, poi, sono stato in grado di fruire di particolari sconti ed agevolazioni fiscali. Ora però, a causa di esigenze lavorative, sono costretto a trasferirmi altrove e a vendere l’abitazione. So che come condizione da rispettare per non perdere i bonus c’è quella di non rivendere l’immobile entro 5 anni. Ma io sono praticamente costretto. Cosa posso fare? Esiste qualche via traversa per evitare di perdere soldi? Vado incontro a sanzioni, e come posso evitarle?
RISPOSTA
Il Decreto legge 18 del 14 febbraio 2016, convertito con modificazioni nella Legge 49 del’8 aprile 2016, prevede agevolazioni per chi acquista casa all’asta: la misura prevede, per chi acquista un immobile nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare o fallimentare, alcune agevolazioni fiscali.
Precisamente:
imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Dunque, la legge, consente, per chi acquista una casa all’asta, di pagare come imposte ipotecarie, registro e catastali, una somma di euro 600.
Ma non tutti possono beneficiare di queste agevolazioni.
Per quanto riguarda il privato che acquista casa tramite asta, per poter beneficiare alle agevolazioni prima casa, è necessario che rispetti le seguenti condizioni:
– l’immobile non deve essere di lusso; sono escluse dall’agevolazione le categorie catastali A1, A8 e A9;
deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall’acquisto. Nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, – – l’immobile acquistato deve essere considerato come prima casa sul territorio italiano;
– l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
– l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, suo, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni come prima casa.
– Inoltre, se l’acquirente è un privato che acquista l’immobile per destinarlo a prima casa, come nel suo caso, la condizione posta all’acquirente è che può rivendere la casa prima dei cinque anni, se e solo se, ne acquista un’altra prima che siano trascorsi due anni dal rogito della casa venduta.
Se non vengono osservate queste condizioni, bisognerà pagare le imposte per intero e con una sanzione del 30% del valore dell’immobile.
Nella fattispecie in cui, una volta acquistato l’immobile all’asta giudiziaria e fruito delle agevolazioni fiscali, ci si accorga di non riuscire a mantenere le condizione richieste per il bonus fiscale, si può prima della scadenza, fare un’istanza all’Agenzia delle Entrate per rinuncia delle agevolazioni fiscali.
Con l’istanza presentata prima dell’eventuale accertamento l’acquirente si dovrà versare silo la differenza delle imposte con gli interessi, ma non si sarà obbligati a pagare la sanzione del 30% sul valore dell’immobile.
Dunque il consiglio, se alla fine si decidesse di vendere l’immobile senza procedere ad un nuovo acquisto entro due anni, è quello di presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate. In tal modo si pagheranno per intero le imposte, ma non si andrà incontro a sanzioni ulteriori.
Si potrà, invece, vendere la casa acquistata con le agevolazioni fiscali, di cui di tratta, prima che sia trascorso un quinquennio, a condizione che si acquisti un’altra “prima casa” entro 24 mesi dalla vendita.
La Legge di Bilancio 2025 ha, infatti esteso da uno a due anni il termine (che prima era di un solo anno) per vendere l’immobile, acquistato con le agevolazioni fiscali, per chi compra una nuova “prima” casa.