Trasferimento di proprietà per una casa su cui grava ipoteca esattoriale

Ad un signore viene iscritta ipoteca da parte di Equitalia per un totale di 300 mila euro su due beni immobili: vorrebbe ora vendere uno dei beni al figlio per un valore di 100 mila euro. Potrebbe il figlio estinguere soltanto una parte dell’ipoteca iscritta sul bene che deve comprare?in questo caso, per sapere il valore di questa si calcola il prezzo di vendita del bene? grazie

Il valore dell’ipoteca è indicato nella trascrizione riportata nei Pubblici Registri Immobiliari e nulla ha a che fare con il prezzo pattuito nella compravendita: il terzo può liberamente acquistare un immobile ipotecato (articolo 2858 del codice civile), purché, naturalmente, edotto dal venditore sull’esistenza del vincolo gravante sul bene.

Nel caso esposto, il figlio acquirente può pagare Agenzia delle Entrate Riscossione oppure tenersi l’ipoteca (per cancellarla dovrebbe sborsare 300 mila euro): ma, c’è un però.

Mentre per una ipoteca trascritta (ad esempio da una banca) su un bene di un debitore ordinario (non esattoriale) il creditore non può essere danneggiato dal passaggio di proprietà, potendo espropriare l’immobile ipotecato in un qualsiasi momento, non è così nel caso di ipoteca iscritta dal concessionario della riscossione per conto della Pubblica Amministrazione creditrice.

Se, infatti, il venditore è proprietario di due immobili ed ha residenza nel primo, il secondo immobile è espropriabile; se, invece, il venditore aliena il secondo immobile ad un soggetto che vi stabilisce la residenza e non possiede altri beni immobili, il bene compravenduto diviene, alla luce della recente normativa, non più espropriabile.

Pertanto Agenzia delle Entrate Riscossione potrebbe chiedere ed ottenere dal giudice (entro un quinquennio dalla data di perfezionamento del rogito notarile) la revocatoria dell’atto di compravendita, ex articolo 2901 del codice civile, potendo così procedere ad espropriazione dell’immobile anche se il figlio vi ha eletto residenza e non possiede altre case oltre a quella appena acquistata dal padre.

2 Maggio 2019 · Loredana Pavolini

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