Aggiudicazione all'asta di una casa inserita in un complesso condominiale - Oneri dovuti e non versati dal precedente proprietario o inquilino

Ho partecipato ad un'asta giudiziale ottenendo l'assegnazione di un appartamento facente parte di un condominio: l'amministratore pretende la contribuzione delle spese per il rifacimento del prospetto dell'edificio non pagate dal precedente proprietario oltre ai canoni condominiali non versati dal precedente inquilino.

Devo pagare?

E' vero che l'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile prevede, al comma 4, per chi subentra nei diritti di un condomino, l'obbligo solidale di pagamento dei contributi condominiali relativi all'anno in corso e a quello precedente (non si tratta di due anni solari, ma di una finestra temporale biennale, cioè di ventiquattro mensilità, determinata a ritroso a partire dalla data in cui il trasferimento di proprietà viene trascritto nei pubblici Registri Immobiliari).

Tuttavia, per quel che riguarda il debito assunto dal condominio nei confronti dell'impresa edile per il rifacimento del prospetto dell'edificio (a cui può assimilarsi qualunque altra spesa che necessiti di una preventiva delibera assembleare) va accertato chi è il proprietario dell'immobile alla data della delibera stessa.

Infatti la Corte Suprema, con l'ordinanza 1847/2018, ha stabilito che nelle ipotesi sopra formulate, debitore tenuto al pagamento degli oneri condominiali di ristrutturazione della facciata sarà soltanto il soggetto proprietario dell'unità abitativa al momento in cui l'assemblea ha deliberato la specifica spesa, essendo quello il momento in cui sorge l'obbligo di partecipazione del condomino, salvo diverso accordo tra le parti (il condomino venditore, che cerca, di solito, di trasferire all'acquirente gli obblighi a cui dovrebbe adempiere).

Accordo che, naturalmente, è da escludere nella fattispecie, laddove nellla vendita coattiva dell'immobile nessun contratto può essere sottoscritto fra il debitore sottoposto ad azione esecutiva precedente proprietario e il nuovo aggiudicatario.

29 agosto 2019 · Piero Ciottoli

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