Il contratto di affidamento fiduciario
Il contratto di affidamento fiduciario si basa su un programma destinatorio implementato dall'affidatario e relativo ad un bene di proprietà dell'affidante
Sono proprietaria al 50% di un immobile (ex casa colonica) con circostante terreno di 2200 mq di provenienza donazione paterna: l’immobile (casa) ha il suo numero di particella e nessuno spazio antistante poiché possiede solo il sedime che si unifica al terreno sempre con numero di particella propria. Questo tipo di case ex coloniche generalmente hanno un fronte (detto lato Nord) e un retro (detto lato Sud) abitata da rispettivi proprietari. E’ sorta ora una problematica circa la vendita di questi immobili in quanto l’altro proprietario della quota del 50% vorrebbe vendere ma io non posso acquistarla poiché abito fuori Regione. Sono favorevole alla vendita in modo di non avere proprietà lontane senonché il proprietario dell’altro lato casa (lato Nord) vorrebbe però acquistare solo le quote della casa ma senza terreno per unificare l’interno e fare unico ambiente con il suo lato principale. Io non sono propensa a vendere a queste condizioni poiché possono sorgere problematiche per la vendita del terreno. Ora una terza persona, estranea agli immobili, ha proposto l’acquisto delle intere quote per farne un luogo di vacanza. Il proprietario dell’altro 50% ha rifiutato poiché avrebbe promesso all’altro proprietario di vendere a lui. Datosi che il proprietario (lato Nord) vuole acquisire SOLO le quote della casa ha minacciato un contenzioso per il “diritto di prelazione”. Vista la situazione la terza persona mi ha proposto di farle un “atto di affidamento” delle mie quote ossia dell’intero MIO 50% e, qualora dovesse scaturire un contenzioso, si farebbe carico di tutto compreso una divisione degli immobili cointestati. Ora volendo evitare un eventuale contenzioso che che, in pratica, sarebbe solo nei miei confronti, chiedo: come poter evitare tutte queste problematiche? E’ fattibile l’atto di affidamento proposta dalla terza persona?
Ringrazio
Nel quesito ci si riferisce al contratto di affidamento fiduciario di un bene immobile e si vorrebbe indagare sulle responsabilità verso terzi riconducibili in capo all’affidante (nella fattispecie il comproprietario dell’immobile) e al soggetto affidatario in seguito all’eventuale vendita del bene immobile affidato.
Il contratto di affidamento fiduciario (istituto alquanto diverso dal trust) è un negozio in base al quale un soggetto (l’affidante fiduciario) conferisce all’altro contraente (l’affidatario fiduciario) un o più beni (beni affidati) stabilendo un programma destinatorio, la cui attuazione è rimessa integralmente all’affidatario che a tanto si obbliga.
Il punto dolente, tuttavia, è che affinché l’affidante possa rimanere indenne da eventuali azioni di risarcimento danni reclamati da terzi danneggiati in seguito all’alienazione dell’immobile detenuto in comproprietà da parte dell’affidatario:
- il programma destinatorio dovrebbe esplicitamente prevedere il rispetto, da parte dell’affidatario, dei diritti di terzi, quali, ad esempio, il diritto di prelazione;
- il contratto dovrebbe prevedere un compenso per le prestazioni rese dall’affidatario.
Inoltre, nel contratto di affidamento fiduciario la vendita di un bene all’affidatario fiduciario presenta numerose criticità formali e sostanziali, per manifesto conflitto di interesse.
Poste queste premesse, bisognerà verificare se il candidato al ruolo di affidatario fiduciario, sul quale ricadono sicuramente responsabilità penali derivanti dalle proprie azioni, sia ancora disponibile a concludere il contratto di affidamento fiduciario.
In ogni caso, si tratta di un contratto la cui tipologia non è molto diffusa, motivo per cui, ad oggi, non risulta formatasi una sufficiente giurisprudenza (un modo per dire che, più che per altre situazioni, non è possibile fare ragionevoli previsioni sull’esito di eventuali contenziosi).
Il suggerimento è quello di affidarsi ad un professionista, con il quale interagire costantemente e farsi supportare, al meglio ed in sicurezza, nelle operazioni di vendita della propria quota di comproprietà dell’immobile. Anche considerando che, in ogni caso, ad un legale o ad un notaio ci si dovrebbe comunque rivolgere per la redazione controllata di un contratto di affidamento fiduciario da stipulare con la controparte, contratto che possa dare origine al minor numero possibile di “sorprese indesiderate”.
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15 Marzo 2023 · Michelozzo Marra