Acquisto di un immobile donato – Quali rischi corro?

Mi è stato prospettato un affare molto conveniente con l’acquisto di un immobile: alcuni amici, però, mi hanno sconsigliato di rogitare in quanto che l’appartamento è stato ottenuto dal venditore attraverso una donazione.

Vorrei capire a quali problematiche andrei incontro se procedessi a comprarlo.

In generale, comprare un immobile pervenuto all’alienante con una donazione costituisce sempre un rischio per chi acquista, e potremmo rendercene conto anche solo constatando le immense difficoltà insite nell’ottenere dalla banca un mutuo ipotecario per l’acquisto di tale tipologia di beni.

In particolare, lei non ci dice se colui che ha donato l’immobile (donante) all’attuale venditore (donatario) sia ancora in vita oppure sia deceduto.

Nel primo caso il rischio che si corre è quello che il donante revochi la donazione per ingratidudine (articolo 801 del codice civile – quando il donatario si rende colpevole d’ingiuria grave verso il donante o gli nega gli alimenti) o per sopravvenienza dei figli (articolo 803 del codice civile – quando il donante viene a conoscenza del fatto di avere figli o discendenti dei quali ignorava l’esistenza al momento della donazione).

Se, invece, il donante è deceduto, qualora non siano decorsi almeno dieci anni dall’apertura della successione (in pratica dalla morte del donante) un qualsiasi erede, leso nella quota di legittima (anche un coniuge del donante sposato in seconde nozze, in epoca successiva alla donazione) potrebbe chiamare in causa chi ha ricevuto in dono l’immobile (il donatario e attuale venditore) per la riduzione delle donazioni effettuate in vita dal defunto e la ridistribuzione, fra i coeredi, della massa ereditaria comprensiva dell’immobile acquistato dal terzo (lei).

Sia all’azione di revoca della donazione eventualmente promossa dal donante stesso, sia a quella di riduzione della donazione effettuata in vita dal donante per il ripristino della quota di legittima avviata da un qualsiasi erede leso, si accompagna, di solito, l’azione successiva di condanna alla restituzione (articolo 563 del codice civile) del bene oggetto di revoca o di riduzione (cioè, la casa venduta dal donatario ed acquistata dal terzo).

Ora, l’azione di restituzione si prescrive decorsi 20 anni dalla donazione (indipendentemente dalla circostanza che il donante sia ancora in vita o meno). Se ne conclude che il buon affare di cui riferisce può concludersi, in assoluta tranquillità se, e solo se, la donazione dell’immobile da acquistare è stata trascritta nei registri immobiliari almeno vent’anni prima del rogito notarile di trasferimento della proprietà dal donatario a lei.

31 Ottobre 2017 · Piero Ciottoli

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