Acquisto casa con mutuo con accollo cumulativo

Domanda di Lilli
7 marzo 2015 at 18:54

Salve vorrei sapere come funziona: mi hanno detto che si fa tutto tramite notaio, ma alla banca con cui il venditore ha il mutuo chi comunica dell'ávvenuta cessione con accollo del mutuo? Il notaio?

Risposta di Stefano Iambrenghi
7 marzo 2015 at 19:43

Quando il creditore eroga un prestito al debitore, il debitore può successivamente “accollare” (nel senso di trasferire) gli obblighi assunti ad un terzo. Se si verifica una simile circostanza, l'operazione di trasferimento del debito assume la denominazione di accollo, il debitore originario viene indicato come accollato ed il terzo definito soggetto accollante.

Il creditore, dal canto suo, può aderire o meno all'accollo. La mancata adesione all'accollo da parte del creditore ha come conseguenza la rilevanza esclusivamente interna (ai rapporti tra accollato ed accollante) dell'accollo. L'accollo si definisce, in questo caso, anche interno. Il debitore conviene con il terzo l'assunzione (in senso puramente economico) del debito da parte di quest’ultimo, senza tuttavia attribuire alcun diritto al creditore né modificare l'originaria obbligazione, sicché il terzo assolve il proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo o apprestando in anticipo al debitore i mezzi occorrenti, ovvero rimborsando le somme pagate al debitore che ha adempiuto.

Se, invece, il creditore aderisce all'accollo, questo viene allora definito come esterno. L'accollo esterno può essere cumulativo, qualora vi sia stata adesione all'accollo da parte della banca, senza efficacia liberatoria nei confronti dell'originario debitore. In tale evenienza la posizione dell'accollato si trasforma da debitore principale in garante, mentre il terzo accollante assume il ruolo di debitore principale.

Quando, aderendo all'accollo, il creditore libera l'accollato, l'accollo si dice liberatorio, il che implica che l'accollante assume come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio. L'accollato viene completamente sollevato dai suoi obblighi verso il creditore, sia in qualità di garante che come debitore principale.

Dunque l'accollo può essere interno o esterno. L'accollo esterno, a sua volta, si distingue in liberatorio o cumulativo.

Nel caso particolare di accollo di un finanziamento assistito da garanzia reale ipotecaria (quale è il mutuo ipotecario) non v’è sostanziale differenza fra accollo interno ed accollo esterno cumulativo. Infatti, sussiste comunque a carico del creditore l'onere di escutere prioritariamente il bene ipotecato, divenuto di proprietà del terzo acquirente/accollante; con la conseguenza che, anche in caso di mancata adesione all'accollo da parte della banca (accollo interno) quest’ultima non potrà in nessun caso aggredire direttamente il patrimonio del debitore originario, se non dopo avere inutilmente (in tutto o in parte) fatto valere le proprie ragioni sul bene specificamente vincolato alla soddisfazione del suo credito.

In questo senso, dunque, la posizione dell'accollato, in caso di accollo interno, finisce per essere in tutto e per tutto analoga a quella che si determina quando il creditore abbia aderito all'accollo (accollo esterno) sia pure non liberando il debitore originario (accollo esterno cumulativo). L'unica differenza consiste nella domiciliazione bancaria per il pagamento delle rate che, nel caso di accollo esterno cumulativo, viene effettuata su conto corrente intestato all'accollante.

Nel caso di accollo del mutuo esterno cumulativo è l'accollato (il debitore originario) che, formalmente, comunica alla banca di aver trasferito la proprietà dell'immobile garantito da ipoteca al terzo accollante. Fermo restando che, in caso di problemi nel pagamento delle rate da parte dell'accollante, sarà innanzitutto avviata azione di pignoramento ed espropriazione del bene ipotecato, prima di agire (per un eventuale residuo) nei confronti dell'accollato.

Formalmente nel senso che la banca, come è stato spiegato, deve aver già esternato all'accollante il proprio assenso all'accollo esterno cumulativo con l'acquirente prima della stipula dell'atto notarile.


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