Mia figlia è cointestataria, insieme al compagno, di un immobile su cui grava un mutuo trentennale, intestato solo al compagno ma sempre pagato insieme. Sono state pagati già i primi tre anni di mutuo con un residuo da pagare di 37000 euro, che spetterebbe solo a mia figlia perché, amichevolmente, lui ha azzerato la sua quota.
Mia figlia ha deciso di interrompere la relazione ed ha traslocato altrove: l’ex compagno vorrebbe comprare la nostra quota di proprietà (50%) ma ribassa le nostre spese di 10 mila euro, approfittando che lui è l’unico intestatario del mutuo.
In alternativa vorrei offrire all’altro (che non collaborerebbe) di comprare noi la sua quota, ma in questo caso dovremmo estinguere il mutuo, pagando subito il residuo delle rate, che tocca interamente a noi (37000 euro), oltre alla penale per l’estinzione anticipata.
Per non sottostare a questo ricatto economico, vorremmo fare la controproposta di comprare noi la quota dell’altro, accollandoci il mutuo già esistente: ma mi hanno detto che le banche difficilmente lo concedono, anche se il compratore ha tutte le carte in regola e la banca non avrebbe problemi a concedergli un mutuo ex novo.
Le mie domande sono:
1) Come posso non sottostare a questo ricatto dei 10000 € in meno? 2
2) Potete darmi qualche consiglio per spingere la banca ad accettare l’accollo del mutuo al compratore?
3) Le banche accetterebbero altri sistemi per non estinguere subito il mutuo, tipo la surroga o la sostituzione del mutuo, intestandola al nuovo proprietario della casa?
4) Conoscete qualche banca che è più disponibile di quella che ha concesso il mutuo ad accogliere questo tipo di soluzione ?
Quando la banca aderisce all’accollo (accollo esterno), di solito non vi è efficacia liberatoria nei confronti dell’originario debitore (l’ex compagno di sua figlia). In tale evenienza la posizione dell’originario debitore si trasforma da debitore principale in garante, mentre il terzo accollante (il familiare di sua figlia) assume il ruolo di debitore principale (accollo non liberatorio).
Quando, aderendo all’accollo, la banca libera l’accollato (l’ex compagno di sua figlia), l’accollo si dice liberatorio, il che implica che l’accollante (il familiare di sua figlia) assume come proprio il debito altrui ed adempia, eseguendo la prestazione, un debito proprio. L’accollato viene completamente sollevato dai suoi obblighi verso la banca, sia in qualità di garante che come debitore principale.
Per poter procedere con un accollo esterno liberatorio, che l’ex compagno di sua figlia non avrebbe ragione di contrastare, se è in buona fede, bisognerebbe trovare una banca disponibile a surrogare il mutuo (portabilità) e a concedere, in un secondo tempo, l’accollo esterno liberatorio al familiare di sua figlia che abbia un reddito sufficiente ad assicurare il pagamento delle rate mensili.
Resterebbe, tuttavia il problema dell’iscrizione di ipoteca sull’immobile che risulterebbe sempre a nome del compagno di sua figlia: il familiare di sua figlia, l’accollante, cioè, potrebbe non essere comunque motivato a rimborsare il mutuo dal momento che una eventuale azione esecutiva riguarderebbe l’espropriazione di un immobile che non è di sua proprietà.
Ecco perchè, in una situazione come quella descritta, l’operazione potrebbe andare in porto solo se l’accollante del mutuo risultasse anche proprietario (o comproprietario) dell’immobile ipotecato (e, comunque, dovrebbe avere un reddito ritenuto sufficiente a rimborsare le rate mensili): in altre parole il terzo accollante, dovrebbe acquisire almeno la comproprietà dell’immobile.
In ogni caso ci sarebbero troppi attori in gioco e troppe condizioni (e promesse) da rispettare. La soluzione più lineare, trasparente e sicura al problema, pertanto, resta quella dell’estinzione del mutuo ipotecario ed il passaggio di proprietà della quota del 50% in capo ad uno solo degli attuali comproprietari.
8 Dicembre 2019 · Piero Ciottoli
