La direttiva europea sui mutui ipotecari al servizio dei consumatori

Mutui ipotecari - un quadro di riferimento comune per i consumatori europei

La crisi finanziaria ha dimostrato che un comportamento irresponsabile da parte degli operatori è in grado di minare le basi del sistema finanziario, portando ad una mancanza di fiducia fra i consumatori. Molti consumatori hanno ottenuto prestiti insostenibili e sono stati poi coinvolti in pignoramenti ed espropriazioni forzate.

Il 13 settembre 2013, il parlamento europeo ha approvato una direttiva che stabilisce, per gli stati membri, un quadro di riferimento comune in materia di erogazione ai consumatori di contratti di credito garantiti da ipoteca o comunque relativi a immobili residenziali. L'auspicio è che tale direttiva venga al più presto recepita anche in Italia. Nel frattempo cercheremo, in questo articolo, di coglierne i punti qualificanti.

Lo scopo della direttiva è quello di sviluppare un mercato interno alla comunità europea più trasparente, efficiente e competitivo, attraverso contratti di credito coerenti, flessibili, incoraggiando la concessione di prestiti ai consumatori che risultino essere sostenibili, che garantiscano un'adeguata inclusione finanziaria e, al contempo, un elevato livello di protezione dei consumatori.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Rischio di cambio per crediti denominati in valuta estera

Con la direttiva, si è cercato di ridurre l'impatto delle problematiche derivanti dai crediti denominati in valuta estera a cui i consumatori hanno fatto ampiamente ricorso in passato per fruire di un tasso debitore estremamente vantaggioso nel breve termine, ma senza ricevere adeguata informazione circa il rischio di cambio che questa tipologia di prodotti possono presentare nel medio-lungo periodo.

Pertanto, sono state adottate misure atte a fare in modo che i consumatori siano resi consapevoli del rischio che vanno assumendo ed abbiano la possibilità di limitare la loro esposizione al rischio di cambio nel corso del tempo. Attraverso la concessione al consumatore del diritto di convertire la valuta in cui è denominato il credito, o tramite altri accordi che prevedano un cap al rischio.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Calcolo del TAEG

Al fine di creare un vero mercato interno, con un livello territorialmente omogeneo di tutela dei consumatori, la direttiva prevede disposizioni di armonizzazione ed integrazione relativamente alla fornitura di informazioni pre-contrattuali, attraverso l'adozione del prospetto informativo europeo standardizzato ESIS ed un calcolo del TAEG normalizzato.

La direttiva prevede che il TAEG debba comprendere tutti i costi che il consumatore è chiamato a corrispondere in relazione al contratto di credito e che sono noti al creditore. Deve, quindi, includere gli interessi, le commissioni, le imposte, le spese per gli intermediari del credito, i costi di valutazione della proprietà per un mutuo e tutte le altre spese, ad eccezione delle spese notarili, necessari per ottenere il credito. Come, ad esempio l'assicurazione vita, l'assicurazione incendio, le spese di apertura e di gestione di un conto corrente bancario.

Il TAEG, quindi, deve essere calcolato comprendendo anche le spese di apertura e di gestione dell'eventuale conto corrente obbligatorio e di altri costi relativi alle operazioni di pagamento.

Il calcolo del tasso annuo effettivo globale deve basarsi sull'assunto che il contratto di credito è quello in vigore per il periodo di tempo convenuto e che il creditore e il consumatore adempiano agli obblighi nei termini ed entro le date specificate nel contratto di credito.

Nel caso di contratti di credito contenenti clausole che permettono di modificare il tasso debitore oppure quando le spese da computare nel tasso annuo effettivo globale non risultino quantificabili al momento del calcolo, il TAEG va calcolato nell'ipotesi che il tasso debitore e le altre spese siano quelle fissate al momento della stipula del contratto.

Per i contratti di credito per i quali è pattuito un tasso debitore fisso per il periodo iniziale di almeno cinque anni, al termine del quale è previsto un negoziato ed un accordo sul tasso fisso da applicare al successivo periodo, deve essere evidenziato che il TAEG si riferisce esclusivamente al periodo a tasso fisso iniziale ed è quindi calcolato sull'assunto che, al termine del periodo iniziale, il capitale venga rimborsato.

Se il contratto di credito permette di variazioni del tasso debitore, il consumatore deve essere adeguatamente informato circa i possibili impatti delle variazioni sul debito e sul TAEG, almeno mediante il prospetto ESIS. Ciò deve essere fatto fornendo al consumatore un TAEG aggiuntivo che illustra i possibili rischi legati a un aumento significativo del tasso debitore. Qualora il tasso debitore non è limitato, tale informazione deve essere accompagnata da un avvertimento, evidenziando che il costo totale del credito per il consumatore potrebbe cambiare.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Prospetto ESIS

I consumatori devono, inoltre, ricevere informazioni personalizzate in tempo utile, prima della stipula del contratto di credito, al fine di consentire loro di confrontare e riflettere sulle caratteristiche dei prodotti di credito. In tale contesto emerge l'esigenza di rivedere il contenuto e la presentazione del prospetto ESIS, in modo da garantirne chiarezza, intellegibilità e completezza informativa. Anche con il ricorso ad un linguaggio semplice.

Al momento, allo scopo di garantire che il prospetto ESIS fornisca al consumatore tutte le informazioni utili per effettuare una scelta informata e consapevole, il creditore deve seguire le istruzioni emanate nella direttiva per procedere alla sua compilazione.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Pubblicità

Particolare attenzione è stata riservata alla regolamentazione delle informazioni contenute nella pubblicità relativa ai contratti di credito garantiti da ipoteca. La direttiva prevede che debba essere fornito al consumatore un esempio rappresentativo, che le informazioni precontrattuali dettagliate siano consegnate al consumatore mediante un foglio di informazioni standardizzate, che il consumatore riceva spiegazioni adeguate prima di sottoscrivere il contratto di credito.

La pubblicità relativa a contratti di credito indicante un tasso d'interesse, o altre cifre riguardanti il ​​costo del credito per il consumatore, deve contenere le informazioni standard riportate di seguito:

  1. l'identità del creditore o dell'intermediario;
  2. che il contratto di credito sarà garantito da un'ipoteca;
  3. il tasso debitore, indicando se questo è fisso o variabile o misto, e le informazioni relative alle spese comprese nel costo totale del credito per il consumatore;
  4. l'importo totale del credito;
  5. il TAEG;
  6. la durata del contratto;
  7. l'importo delle rate;
  8. l'importo totale dovuto dal consumatore;
  9. il numero di rate;
  10. l'eventuale avviso relativo al fatto che eventuali fluttuazioni del tasso di cambio possono influenzare l'importo a carico del consumatore.

Dovrà inoltre essere evidenziato se la stipula del contratto di mutuo è subordinata ad un servizio accessorio, in particolare l'assicurazione. In pratica il consumatore dovrà essere edotto in merito alla circostanza che l'assicurazione è obbligatoria per ottenere il credito (oppure per ottenerlo alle condizioni contrattuali pubblicizzate) e che il costo di tale servizio non può essere determinato in anticipo.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Recesso

Data l'importanza della transazione, la direttiva comunitaria sui crediti garantiti da ipoteca concede ai consumatori il tempo di almeno sette giorni per riflettere sulle implicazioni del contratto sottoscritto ed esercitare la facoltà di recesso, quando, naturalmente, non siano state messe in atto azioni che comportino la costituzione di un diritto di proprietà collegato oppure l'utilizzo, anche parziale, dei fondi ottenuti attraverso il contratto di credito.



Direttiva europea sui mutui ipotecari - Prodotti e servizi abbinati al contratto di mutuo ipotecario

Sotto la lente di ingrandimento della direttiva comunitaria non poteva non finire la pratica diffusa di offrire ai consumatori una serie di prodotti o servizi abbinati al contratto di credito principale. Allo scopo, sono state previste norme specifiche in materia di vendita abbinata consentendola, in linea generale, solo a condizione che i componenti del pacchetto possano essere acquistati anche separatamente. Infatti, la combinazione di un contratto di credito con uno o più altri servizi o prodotti finanziari in pacchetti se, per i creditori, costituisce un mezzo finalizzato a diversificare l'offerta e a promuovere la competizione può, tuttavia, influenzare negativamente la capacità dei consumatori di effettuare scelte consapevoli.

La direttiva si è posta anche l'obiettivo di escludere e sanzionare, per legge, abbinamenti che possano indurre i consumatori a stipulare contratti di credito che non sono nel loro interesse e/o che falsino la scelta dei consumatori e la concorrenza sul mercato.

Pertanto, come abbiamo già accennato, nella direttiva comunitaria è stata adottata la regola generale di non consentire le pratiche di vendita abbinata, a meno che il servizio finanziario o prodotto offerto insieme con il contratto di credito non possano essere acquisiti separatamente. Quando, invece, è giustificata l'esigenza del creditore di richiedere al consumatore la stipula di una polizza di assicurazione finalizzata a garantire il rimborso del credito o a conservare il valore del cespite ipotecato, al consumatore deve essere concessa la possibilità di scegliere il proprio fornitore di assicurazione, con la sola condizione che la polizza debba prevedere un livello di garanzia equivalente a quello offerto dal creditore.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - La retribuzione degli operatori

In particolare, i creditori e gli intermediari del credito non devono progettare le loro politiche di remunerazione in modo tale da incentivare il loro personale a stipulare un determinato numero o tipo di contratti di credito o di offrire determinati servizi accessori per i consumatori senza alcuna considerazione esplicita dei loro interessi e esigenze. In questo contesto, gli Stati membri possono ritenere necessario decidere che una determinata pratica, per esempio, legata intermediari riscossione delle tasse, è contro gli interessi di un consumatore. Gli Stati membri dovrebbero inoltre essere in grado di specificare che il compenso ricevuto dal personale non dipende dalla velocità o il tipo di contratto di credito con il consumatore.

Le politiche retributive per il personale devono riflettere e promuovere una gestione sana ed efficace del rischio. Inoltre esse devono essere in linea con la strategia aziendale, gli obiettivi, i valori e gli interessi a lungo termine del creditore, e prevedere le misure atte ad evitare conflitti di interesse. In pratica, la remunerazione degli operatori non deve pregiudicare la loro capacità di agire nel migliore interesse dei consumatori e, in particolare, non deve risultare subordinata ad obiettivi di vendita. Il che significa non assoggettare la retribuzione al numero o alla percentuale di contratti conclusi in modo tale da incentivare il personale a stipulare un determinato numero o tipo di contratti di credito o di offrire determinati servizi accessori per i consumatori senza alcuna considerazione esplicita dei loro interessi e esigenze.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Valutazione del merito creditizio del consumatore

La valutazione del merito creditizio non deve basarsi esclusivamente sul fatto che il valore del bene immobile, per cui viene iscritta ipoteca, supera l'importo del credito e/o non deve essere fondata sull'ipotesi che l'immobile residenziale aumenterà di valore nel tempo.

La valutazione del merito creditizio deve essere effettuata sulla base delle informazioni relative al reddito percepito dal consumatore ed alle altre condizioni finanziarie ed economiche che lo riguardano. Le informazioni possono essere ottenute dal creditore con il ricorso a fonti interne o esterne pertinenti, tra cui il consumatore, e devono essere opportunamente verificate.

Il merito creditizio deve prendere in considerazione tutti i fattori che potrebbero influenzare la capacità del consumatore di rimborsare il credito nel corso della sua durata. In particolare, esso deve essere valutato alla luce delle altre spese correnti del consumatore, dei suoi debiti e di altre attività finanziarie in cui è impegnato, dei redditi percepiti, dei risparmi disponibili e dei beni posseduti. Ragionevole indennità occorre prevedere gli eventi futuri nel corso della durata del contratto di credito proposto ad esempio una riduzione del reddito, dove il termine credito dura in pensione o, se del caso, un aumento del tasso debitore o di variazione negativa del tasso di cambio

Il contratto di credito stipulato con il consumatore non può essere annullato o modificato dal consumatore sulla base del fatto che la valutazione del merito creditizio è stata condotta in modo errato (escluso, naturalmente, il caso in cui sia dimostrato che il consumatore consapevolmente abbia falsificato le informazioni necessarie alla valutazione del merito creditizio).

Deve essere garantito, al creditore, l'accesso alle banche dati utilizzate nello stato membro per la valutazione del merito creditizio dei consumatori. Le condizioni di tale accesso devono essere non discriminatorie.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Valutazione dell'immobile da ipotecare

La normativa comunitaria in termini di mutui garantiti da ipoteca si pone anche l'obiettivo di assicurare che l'immobile residenziale sia adeguatamente valutato prima della sottoscrizione del contratto di credito. Si tratta, in pratica, di fare in modo che i creditori adottino metodologie standard di valutazione per ottenere valori di stima realistici.

Per la valutazione degli immobili i creditori devono utilizzare metodologie standard e devono adottare misure ragionevoli per garantire che tali metodologie siano applicate nel caso in cui la valutazione è condotta da un terzo. Estimatori e periti che effettuano valutazioni immobiliari devono essere professionalmente competenti ed economicamente indipendenti dal processo di concessione del credito: in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata e conservata a cura del creditore.

Direttiva europea sui mutui ipotecari - Estinzione anticipata del mutuo

Il consumatore ha il diritto di estinguere i suoi obblighi anticipatamente alla scadenza del contratto. In questi casi, il consumatore ha diritto a una riduzione del costo totale del credito equivalente agli interessi ed ai costi che avrebbe dovuto corrispondere per la durata residua del contratto.

I creditori non possono imporre una sanzione al consumatore in caso di estinzione anticipata del contratto. L'eventuale indennizzo riconosciuta al creditore non può eccedere la perdita finanziaria subita.

Quando un consumatore cerca di adempiere ai suoi obblighi prima della scadenza del contratto, il creditore fornisce al consumatore senza ritardo, dopo la ricezione della richiesta le informazioni necessarie per prendere in considerazione tale opzione.

15 settembre 2013 · Giovanni Napoletano

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Stai leggendo La direttiva europea sui mutui ipotecari al servizio dei consumatori Autore Giovanni Napoletano Articolo pubblicato il giorno 15 settembre 2013 Ultima modifica effettuata il giorno 2 agosto 2017 Classificato nella categoria nozioni di base su mutui affitti e leasing Inserito nella sezione mutui per acquisto casa e affitti del sito la comunità dei debitori e dei consumatori italiani.

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  • Ludmilla Karadzic 8 ottobre 2013 at 16:17

    La direttiva, diversamente da quanto previsto in Italia, dà la possibilità di abbinare al mutuo anche un altro prodotto (una polizza, un conto corrente, un conto deposito…).

    Per Altroconsumo, tale previsione potrebbe rappresentare per l’Italia un notevole passo indietro. Nel corso del 2012, in Italia sono state introdotte norme che considerano illecito il comportamento della banca che obbliga il cliente che chiede un mutuo ad aprire un conto corrente, oppure ad acquistare una polizza vita o una polizza incendio venduta dalla banca stessa. Il progetto di direttiva, invece, garantisce la possibilità di abbinare anche altri prodotti nel caso in cui possano dare un beneficio evidente ovvero oggettivo al consumatore, per esempio perché hanno un costo inferiore ad altri prodotti simili distribuiti sul mercato. Allo stesso modo, le norme che regolano l’estinzione anticipata del mutuo introdurrebbero un indennizzo a favore della banca attualmente non previsto in Italia.

    Dal 2007, con l’approvazione della legge Bersani, nel testo unico bancario è stata inserita una norma che afferma che l’estinzione anticipata del mutuo è sempre possibile e senza alcuna spesa . Non è prevista l’applicazione di alcuna commissione d’estinzione. Nella direttiva invece si precisa che la banca ha diritto a un indennizzo equo, giustificato dai costi sostenuti a causa del rimborso anticipato. In pratica se la banca dimostra che l’estinzione anticipata ha comportato un costo aggiuntivo, può chiedere un risarcimento al cliente”.

    Tra i pochi vantaggi per il cliente italiano, vi sarebbe nella direttiva solo l’esplicita previsione del ricorso vincolante al modello Esis per fornire le informazioni precontrattuali. Le condizioni previste nel modulo Esis saranno considerate valide per sette giorni, in modo da consentire al cliente di confrontare anche altre offerte sul mercato. Attualmente, invece, il modulo Esis, che viene consegnato solo dietro richiesta del cliente, rappresenta solo e soltanto una proposta di contratto: le condizione applicate allo sportello al momento della stipula del contratto possono infatti essere diverse. Secondo le nostre previsioni, nel momento in cui la direttiva sarà recepita, Banca d’Italia andrà fin da subito a utilizzare il modello Esis così come previsto dalle nuove Disposizioni sulla trasparenza che dovrebbero entrare in vigore nel gennaio 2014.

  • pierlato 17 settembre 2013 at 20:02

    Per regolarizzare la mia situazione debitoria nei confronti della Banca, nell’anno 2007 (marzo) ho controfirmato un piano di rientro in 84 rate mensili con scadenza ogni giorno 9 del mese.
    Per poter ottenere la “concessione” di tale agevolazione la Banca ha richiesto la firma a garanzia di mia moglie,
    di mio cognato e della consorte.
    Attualmente mi restano solo 8 rate compreso le “solite” 2 rate arretrate; da circa 4 anni pago sempre la rata pregressa e lascio due rate ancora da “pagare” (come suggeritomi da un amico funzionario bancario:
    l’importante è che siano sempre 2 le rate insolute ENTRO la fine del mese!). Oggi mi ha contattato il Direttore
    della Filiale comunicandomi che non intende più tollerare questa situazione e mi ha proposto di “rinegoziare” il
    debito (ho risposto che l’avevo chiesto inutilmente circa 4 anni fa…) oppure avrei dovuto pagare qualche altra
    rata (anche in modo parziale) altrimenti avrebbe segnalato il ritardo nel circuito bancario precludendomi così
    ogni possibilità di futuri prestiti (ho risposto che tanto le banche NON hanno intenzione di concedere prestiti….).
    Nella speranza di aver ben rappresentato la mia situazione chiedo:
    a) è giuridicamente corretto il tentativo di costringermi a regolarizzare la mia posizione?
    b) cosa può causare ai “garanti” un eventuale muro contro muro?
    Faccio presente che ad oggi NON risulta alcuna segnalazione CRIF (ho ricevuto la “certificazione” a fine agosto
    2013 tramite e-mail)

    Vi ringrazio in anticipo per la risposta.
    Cordiali saluti
    Piero La Torre

    • Ornella De Bellis 17 settembre 2013 at 20:18

      La banca potrebbe segnalare il suo nominativo alla Centrale rischi insieme a quello dei garanti. La segnalazione permarrebbe in archivio per dodici mesi (dal momento che si tratta di due rate insolute) successivi alla regolarizzazione dei pagamenti.

      Credo che lei conosca bene le conseguenze che possono derivare dall’inserimento di un nominativo nell’archivio dei cattivi pagatori. In caso contrario, può consultare l’apposita sezione del sito.




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