Decreto banche vs decreto mutui » Dalle procedure esecutive e concorsuali fino all’espropriazione della casa: facciamo chiarezza
Decreto mutui vs decreto banche » Dalle procedure esecutive e concorsuali fino all'espropriazione della casa: facciamo chiarezza
Come abbiamo illustrato in nostri precedenti interventi, con il decreto banche, decreto legge 59/2016, il governo ha emanato disposizioni urgenti (riservate esclusivamente agli imprenditori) in materia di procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione: inoltre, sempre nei giorni scorsi, è stato approvato il decreto legislativo 72/16 che recepisce la direttiva europea 17/2014/UE, cosiddetto decreto mutui, un provvedimento che in questi mesi ha suscitato molte proteste.
Il decreto legge 59/2016, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 103 del 3/05/16, approvato dal Consiglio dei Ministri, reca disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione e si applica esclusivamente agli imprenditori.
Il suddetto decreto, infatti, dispone misure per il rimborso degli investitori nelle quattro banche poste in risoluzione nel novembre 2015, misure a sostegno delle imprese e misure di accelerazione delle attività di recupero crediti.
Nello stesso periodo, invece, per recepimento di una direttiva europea, è stato approvato l'articolo 120-quinquiesdecies del Testo Unico Bancario, introdotto dal decreto legislativo di attuazione della direttiva 2014/17/UE.
Il cosiddetto decreto banche, dispone novità in materia di mutui ipotecari e maggiori protezioni per i consumatori.
Molta confusione, però, è stata fatta nel web e tra i mass-media, confondendo il lettore sul reale valore delle modifiche avvenute.
Obiettivo dell'articolo, dunque, è fare chiarezza su tutte le norme che sono state attuate con l'approvazione dei suddetti decreti.
Il decreto banche applicato esclusivamente agli imprenditori: procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione
Con l'approvazione del decreto banche, il consiglio dei ministri approva disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione: cerchiamo di scoprire tutto quello che c'è da sapere sulla controversa normativa.
Il Consiglio dei ministri, su proposta del Presidente Matteo Renzi, del Ministro dell’economia e delle finanze Pier Carlo Padoane e del ministro della Giustizia Andrea Orlando, ha approvato il decreto legge, 59/2016, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 103 del 3.05.2016, che reca disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione.
Il decreto legge dispone misure per il rimborso degli investitori nelle quattro banche poste in risoluzione nel novembre 2015, misure a sostegno delle imprese e misure di accelerazione delle attività di recupero crediti.
Scopriamo nel dettaglio tutte le novità.
Il decreto prevede rimborsi ai clienti delle 4 banche oggetto della procedura di risoluzione nel novembre scorso (Banca popolare dell’Etruria e del Lazio, Banca delle Marche, Cassa di Risparmio di Ferrara, Cassa di Risparmio di Chieti) che hanno investito in obbligazioni delle banche stesse.
Coloro che hanno acquistato le obbligazioni entro il 12 giugno 2014, data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale europea della Direttiva per il risanamento e la risoluzione delle crisi bancarie (BRRD) da parte delle istituzioni dell’Unione europea, possono richiedere indennizzi automatici o accedere alla procedura arbitrale.
Coloro che hanno investito in obbligazioni successivamente a tale data possono accedere alla procedura arbitrale prevista dalla legge di stabilità per il 2016.
In entrambi i casi le risorse vengono attinte dal Fondo di solidarietà istituito con la legge di stabilità per il 2016. Per il Fondo di solidarietà viene eliminato il tetto di 100 milioni di euro di ammontare che era stato previsto nella stessa legge di stabilità.
Le modalità di compensazione per i detentori di obbligazioni subordinate emesse dalle 4 banche sono state definite in considerazione di alcune condizioni concomitanti tra di loro.
Innanzitutto alcuni indici, come il rapporto tra attività e redditi da un lato e concentrazione dell'investimento dall'altra, fanno presumere che siano stati allocati ad alcuni risparmiatori prodotti finanziari non compatibili con il loro profilo di investimento.
Occorre inoltre considerare che la vendita di prodotti a clienti non professionali è stata spesso effettuata in relazione ad altri servizi prestati dalle 4 banche agli stessi clienti e quindi con il possibile condizionamento di questi ultimi all'acquisto.
È quindi opportuno ricordare che la responsabilità di porre rimedio alla vendita impropria di prodotti finanziari è in primo luogo delle banche stesse.
Il Governo e le autorità italiane di vigilanza sono determinati a contrastare eventuali altre condotte di questo tipo e a prevenirne di nuove rinforzando i presidi normativi e regolamentari, la qualità dell’informazione e l’incisività dei controlli.
Infine si segnala che il burden sharing a carico dei detentori di obbligazioni subordinate emesse da queste 4 banche poste in risoluzione ha avuto luogo nel 2015 e ha riguardato titoli di debito emessi prima della pubblicazione delle nuove regole europee sul risanamento e la risoluzione, avvenuta il 12 giugno 2014.
Dal 1 gennaio 2016 questo nuovo quadro di regole è parte integrante dell’ordinamento italiano in vigore e pienamente applicabile in tutte le sue componenti.
Gli investitori che hanno acquistato entro il 12 giugno 2014 obbligazioni emesse dalle 4 banche oggetto della procedura di risoluzione nel novembre scorso possono chiedere al Fondo l’erogazione di un indennizzo automatico se ricorre una delle seguenti condizioni:
- patrimonio mobiliare dell’investitore di valore inferiore a 100.000 euro posseduto al 31 dicembre 2015;
- ammontare del reddito lordo ai fini Irpef dell’investitore nell’anno 2015 inferiore a 35.000 euro.
- L’importo dell’indennizzo automatico è forfettario, pari all’80% del corrispettivo pagato per l’acquisto degli strumenti finanziari detenuti alla data di risoluzione delle banche in liquidazione, al netto di oneri e spese connessi alle operazioni di acquisto e della differenza tra rendimenti ottenuti e tasso sui Btp.
L’istanza di erogazione dell’indennizzo forfettario è indirizzata al Fondo e deve indicare il nome, e l’indirizzo (anche digitale) dell’investitore, la banca in liquidazione presso la quale sono stati acquistati i titoli, gli strumenti finanziari acquistati, le rispettive quantità, gli oneri connessi all'acquisto.
L’investitore deve anche allegare la documentazione relativa al contratto di acquisto delle obbligazioni, i moduli di sottoscrizione o l’ordine di acquisto, le attestazioni degli ordini acquisiti, copia della richiesta di pagamento alla banca in liquidazione del credito relativo agli strumenti finanziari subordinati, una dichiarazione sulla consistenza patrimoniale o sull’ammontare del reddito.
Il Fondo verifica la completezza della documentazione, la sussistenza delle condizioni, calcola l’importo dell’indennizzo e procede alla liquidazione.
Il decreto legge introduce, inoltre, una serie di misure a sostegno delle imprese e di accelerazione del recupero crediti, che conferiscono certezza e rapidità alle procedure anche grazie all’uso delle tecnologie dell’informazione e della comunicazione.
Pegno non possessorio
Per favorire l’impresa nelle attività di produzione del reddito in caso di fabbisogno di accesso al credito, viene introdotto il principio del pegno non possessorio, grazie al quale il debitore che dà in pegno un bene mobile destinato all’esercizio dell’impresa (per esempio un macchinario) può continuare ad utilizzarlo nel processo produttivo (mentre nell’ordinamento precedente perdeva l’uso del bene gravato da pegno).
Si introduce inoltre un registro digitale, tenuto dalla Agenzia delle entrate, denominato “Registro dei pegni non possessori”.
Patto marciano nei nuovi contratti di finanziamento
Per i contratti di finanziamento stipulati tra istituti finanziari e imprese è introdotta la facoltà di ricorrere al cosiddetto “patto marciano”.
Quest’ultimo contempla la possibilità che nel caso di finanziamento con garanzia di un bene immobile (che non deveessere la residenza dell’imprenditore) le parti possano stipulare un contratto di cessione del bene stesso che diviene efficace in caso di inadempimento del debitore.
Nel caso di rimborso tramite rate mensili, si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate.
Nel caso di restituzione in unica soluzione o con periodo di rateizzazione superiore al mese (per esempio rate trimestrali o semestrali) l’inadempimento si verifica trascorsi sei mesi dalla scadenza di una rata non corrisposta.
Il valore di cessione in caso di efficacia del patto marciano viene determinato da un terzo, in funzione di una procedura definita tra le parti. Qualora il valore del bene al momento della cessione sia superiore al debito residuo, il creditore corrisponde al debitore la differenza tra i due valori. Qualora il valore del bene sia inferiore al debito residuo, il debitore non dovrà corrispondere nulla al creditore.
Se le parti tra le quali è già in vigore un contratto di finanziamento lo desiderano, possono rinegoziare il contratto di finanziamento già in essere, e in questo contesto possono adottare il patto marciano.
Le norme attinenti le procedure di recupero crediti previste dal decreto banche
Per ridurre i tempi di recupero dei crediti vengono adottati termini più brevi per la facoltà dei debitori di fare opposizione agli atti dell'esecuzione, il giudice deve disporre la provvisoria esecuzione di un decreto ingiuntivo per le somme non contestate, anche in presenza di una opposizione del debitore, l’acquirente del bene in un’asta giudiziaria può indicare l’assegnazione dello stesso a un soggetto terzo.
Modifiche alla legge fallimentare
Per rendere più celeri le procedure fallimentari si introduce la possibilità di utilizzare le tecnologie telematiche per le udienze e per le adunanze dei creditori.
Inoltre può essere revocato il curatore che non rispetta i termini fissati per la procedura.
Registro delle procedure esecutive e concorsuali
Viene istituito presso il Ministero della giustizia un registro digitale delle procedure esecutive e concorsuali, le quali dovranno essere tutte digitalizzate.
Altre misure previste dal decreto banche attuato dal governo
Ecco quali sono le altre misure previste dal decreto banche 59/2016 appena attuato dal governo italiano.
Fondo bancario di solidarietà del personale del credito
Si amplia l’operatività del Fondo bancario di solidarietà per la riconversione e riqualificazione professionale del personale del credito.
Per agevolare la gestione degli esuberi di personale, l’indennità di sostegno al reddito può essere erogata fino a sette anni, anziché cinque come previsto attualmente, prima che il soggetto raggiunga i requisiti per la pensione.
Imposte differite
Il decreto legge prevede anche disposizioni in materia di imposte differite attive.
Le società potranno continuare ad applicare le disposizioni fiscali vigenti alle attività per imposte anticipate a condizione che versino un canone annuo pari all’1,5% della differenza tra le attività per imposte anticipate e le imposte versate.
Il decreto mutui: ora gli istituti di credito possono espropriare l'immobile se vengono saltate 18 rate anche non consecutive
Con l'approvazione del decreto mutui, nel caso in cui il contraente non onori almeno 18 rate, anche non consecutive, del contratto di mutuo, l'istituto di credito sarà autorizzato ad espropriare ed entrare in possesso dell'immobile.
Entrano in vigore le nuove regole sui mutui.
E' stato, infatti, approvato il decreto legislativo 72/16 che recepisce la direttiva 17/2014/UE, un provvedimento che in questi mesi ha suscitato molte proteste.
Grazie a un serrato fuoco di fila contro le intenzioni del governo, però, sono state escluse due misure che avrebbero penalizzato molto i mutuatari: la reintroduzione delle penali in caso di estinzione anticipata del finanziamento e il pignoramento veloce dopo 7 rate non pagate.
Al contrario, la banca potrà sequestrare l'immobile su cui ha concesso un mutuo dopo 18 rate non pagate dall'acquirente proprietario (anche se non sono consecutive), ma solo se il proprietario ha firmato la clausola relativa al momento della stipula del mutuo.
Inoltre, al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è stata prevista l'assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo, la clausola inadempimento.
In sostanza, se il prezzo di vendita dell'immobile pignorato risulta essere più basso della quota di mutuo non ancora saldato alla banca, sarà quest'ultima a rimetterci la differenza, che non potrà quindi gravare sul consumatore.
Non a caso per proteggere il consumatore il decreto ha portato il numero di rate non pagate che comporta l'inadempimento dell'obbligazione del debitore da 7, come previsto nella versione originaria del decreto, a 18 (in tal senso il Cdm ha accolto i pareri delle Commissioni Parlamentari di Camera e Senato).
Chi salta 18 rate del mutuo anche non consecutive perde la casa
Dopo l'approvazione del controverso decreto mutui, da parte del governo, chi salterà 18 rate del mutuo, anche non consecutive, perderà la casa a favore delle banche.
La banca potrà vendere subito l’immobile, senza più passare dal tribunale, nel caso in non vengano pagate 18 rate di mutuo, anche non consecutive. Ma non sarà un obbligo. Il pignoramento immediato è previsto solo se nel contratto di mutuo le parti, banca e cliente, abbiano previsto l’inserimento della cosiddetta clausola di inadempimento.
E’ questa la novità più importante del decreto legislativo approvato in via definitiva dal Consiglio dei ministri in recepimento di una direttiva comunitaria, la n. 17/UE/2014 sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali, il cosiddetto decreto mutui.
La clausola di inadempimento sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme.
Che vuol dire? In sostanza che il pignoramento immediato da parte della banca non potrà essere retroattivo, quindi le nuove norme non valgono per i vecchi finanziamenti.
Al fine di tutelare i consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all'acquisto del diritto di proprietà su un immobile), è prevista l’assistenza obbligatoria per il cliente della banca di un consulente qualora scelga di inserire nel contratto di mutuo, la clausola inadempimento.
Le nuove norme sulla vendita immediata della casa da parte della banca si applicano però solo a:
- mutui aventi ad oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su un immobile residenziale;
- mutui finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Per venire incontro ai consumatori in difficoltà a pagare le rate del mutuo, il decreto prevede inoltre che la Banca d’Italia, nelle disposizioni attuative, abbia particolare riguardo allo stato di bisogno del consumatore.
Come si legge nella nota diramata da Palazzo Chigi, infatti, le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo.
Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all'eccedenza.
Il consumatore può, poi, acconsentire al trasferimento della proprietà dell’immobile in caso di inadempimento prevede l’applicabilità solo per i futuri contratti.
Cosa cambierà per mutui dopo l'approvazione del decreto delle 18 rate
Nel paragrafo successivo vogliamo analizzare la situazione: vediamo, infatti, cosa cambierà per mutui e mutuatari dopo l'approvazione del decreto delle 18 rate.
La direttiva 17/201/UE4 dava la possibilità agli Stati membri di introdurre, nel nostro caso di reintrodurre, una penale per l’estinzione anticipata dei mutui, abolita in Italia nel 2007 dalle liberalizzazioni Bersani e che aveva dato vita al mercato delle surroghe.
L’intenzione del governo, come ha documentato il Test-Salvagente a settembre scorso, era quella di reintrodurre l'obolo per la quale oltre 30.000 italiani si sono schierati contro.
La marcia indietro del governo viene ora confermata dal testo del decreto legislativo.
L’altra buona notizia per i mutuatari è l'ammorbimento del pignoramento veloce.
Nella prima stesura del testo infatti prevedeva che la proprietà della casa, senza passare dal giudice, passava alla banca qualora il mutuatorio saltasse 7 rate. Il testo è stato rivisto alla luce delle proteste che il provvedimento aveva scatenato e le rate sono salite a 18.
Altri paletti a garanzia del consumatore sono stati posti.
Ecco come è stato riscritto e cosa prevede il decreto attuativa della direttiva:
- la banca e il mutuatario possono concordare in sede di stipula l’inserimento di una clausola che, in caso di inadempienza prolungata per 18 mesi, la casa, senza passare per l’asta giudiziaria, diventi di proprietà dell’istituto di credito;
- il consumatore ha diritto a farsi assistere da un consulente in fase di stipula del contratto per accettare o meno la nuova clausola di inadempimento;
- le nuove regole si applicano solo ai nuovi mutui. La regola delle 18 rate saltate non vale neppure per le ipotesi di surroga dei contratti sottoscritti prima dell’entrata in vigore del decreto legislativo;
- se dalla vendita della casa la banca ricaverà meno del valore del credito, il mutuatario inadempiente sarà lo stesso liberato dal debito;
- se dalla vendita della casa la banca ricaverà di più del valore del credito, l’eccedenza andrà al consumatore.
Sull'applicazione delle nuove regole, che prevedono anche informazioni precontrattuali più complete, vigilerà Banca d’Italia la quale dovrà anche “avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore.
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