Criteri di determinazione della tabella millesimale
Importanti sono nella determinazione di una tabelle millesimale i cosiddetti “coefficienti di riduzione “ che trasformano le superficie o i volumi reali delle singole unità immobiliari valori virtuali.
E opportuno prendere in esame a questo punto i vari coefficienti applicabili:
- coefficiente di destinazione o categoria catastale: viene utilizzato solamente se nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali;
- coefficiente di utilizzazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti;
- coefficiente di altezza: si applica se l'altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari, in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie;
- coefficiente di orientamento: si applica se l'edificio comprende più unità immobiliari.
Per piano, ciascuno con diversa esposizione solare;
- coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale ecc.);
- coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una unità immobiliari In relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l'immobile abbia o meno l'ascensore;
- coefficiente di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti secondo l'altezza dei piani.
Dopo aver definito l'applicazione dei vari coefficienti si determina la superficie virtuale che poi viene rapportata in mille.
I coefficienti vengono applicati in base agli usi locali e secondo i criteri statali.
Regolamentazioni particolari
Se un proprietario divide la sua proprietà in due o più parti, serve solo una semplice modifica della tabella millesimale, in quanto la somma delle singole quote deve corrispondere con l'intera quota di proprietà.
Revisioni della tabella si impongono quando si tratta di elementi fondamentali quali le misure di superficie, l'altezza dei vani, l'ubicazione, la destinazione ecc.; la cosiddetta revisione consensuale di una tabelle contrattuale richiede un nuovo accordo scritto.
Nel caso di una costruzione di una garage sotterraneo alla quale non partecipano tutti i condomini, la spesa per la revisione della tabelle spetta solo ai proprietari dei nuovi garage.
Attenzione
La cassazione ( > sent. numero 16644 – 27.07. 2007) ha stabilito che rientrano nei calcoli per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato, cosi come anche autorimesse e cantine dei singoli condomini.
Tali elementi consentono un miglior godimento delle singole unità abitative con un aumento del valore patrimoniale dell'immobile, naturalmente laddove non siano state già approvate tabelle allegate al regolamento condominiale contrattuale. Quindi resta evidente che anche le imprese edili costruttrici del fabbricato, al momento della redazione delle tabelle, dovrebbero tener conto di tale principio al fine di una spartizione delle spese equa.
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Articolo 68 – Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile
Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.