Contratti di locazione » Ecco tutte le tipologie previste dalla legge

Contratti di locazione » Le tipologie secondo la normativa vigente

L’obiettivo di questo articolo é fornire una panoramica generale sulle caratteristiche e tipologie dei cosidetti contratti di locazione: forniremo aggiornamenti sulle durate, le eventuali agevolazioni fiscali, ecc.

La normativa vigente prevede la possibilità che l'inquilino, detto anche locatario, e il padrone di casa, ovvero il locatore o conduttore, possano scegliere tra queste diverse tipologie di contratto:

• contratti a canone libero;
• contratti a canone transitorio
• contratti a canone concordato
• contratti di locazione per studenti fuori sede

Analizziamo ora tutte le tipologie.

Contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero si basa sulla libera contrattazione del corrispettivo del Canone tra il locatore e il conduttore. Le modalità, invece, sono regolamentate.

Ha durata obbligatoria di anni 4 (+ 4 di rinnovo) e non ha alcun beneficio fiscale.

Le principali caratteristiche sono:

1. entità del canone: libero;
2. possibilità indicizzazioni annuali del canone fino al massimo del 100% dell'Istat Foi
3. agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata non più sull'85% sul 95 % del canone percepito, Legge del 28 giugno 2012 numero 92 );
4. è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca (si paga il 21% sull'intero canone e non si pagano imposte registro e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat)

Questo tipo di contratto, quindi, consente ai contraenti di svincolarsi da schemi predefiniti ed impone solo il rispetto di alcune clausole obbligatorie imposte dalla legge.

Il canone annuo è liberamente determinato dalle parti. La durata del contratto è di almeno 4 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni.

Allo scadere dei primi 4 anni, il locatore può disdettare il contratto solo se ricorrono specifiche cause. I motivi devono però essere ben specificati nella lettera di disdetta.

Contratto di locazione a canone transitorio

Se le parti hanno esigenza di stipulare un contratto di locazione con una durata minore possono scegliere la locazione di natura transitoria.

Ciò, perché, il contratto transitorio è indirizzato a quei casi in cui il conduttore o/e il locatore abbiano i seguenti motivi/requisiti, ed infatti:

1. può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. future necessità personali, ecc.) o dell'inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
2. durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
3. canone: concertato; non vi sono possibilità di indicizzazione.
4. agevolazioni fiscali: nessuna. (l’Irpef è calcolata non più sull'85% sul 95 % del canone percepito, Legge del 28 giugno 2012 numero 92 );
5. è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca (si paga il 21% sull'intero canone e non si pagano imposte registro e bolli )
6. obbligo di inserire, nel contratto, documentazione attestante la transitorietà.

Contratto di locazione a canone concordato

I contratti di locazione a canone concordato devono rispettare le condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell'area territorialmente interessata.

Ciò, con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, valutati in base alle zone ed alle caratteristiche degli appartamenti, con presenza o meno di requisiti vari.

Più precisamente:

1. durata minima del contratto: 3 anni + 2; (è anche previsto 4+2. 5+2, e 6+2)
2. entità del canone: fissata dall'accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
3. possibilità indicizzazioni annuali del canone fino al massimo del 75% dell'Istat Foi

agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di Registro ridotta del 30%, Irpef sul 65% del canone annuo, IMU ridotta (dipende da comune a comune).

4. agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di € 247,90; per i giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71 e spetta solo per i primi tre anni della locazione.
5. è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca (ora si paga il 15% sull'intero canone e non si pagano imposte registro e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat).

Il canone annuo è stabilito in base a tali accordi e la durata è fissata in un minimo di 3 anni, con una proroga di altri due se non sussistono particolari necessità del locatore.

Se si esercita la facoltà di disdetta in modo illegittimo il conduttore ha diritto al risarcimento dei danni in misura non inferiore a trentasei mensilità di canone pagato.

Contratto di locazione per studenti fuori sede

Il contratto di locazione per studenti fuori sede è possibile nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati. Serve per soddisfare le particolari esigenze abitative di studenti iscritti ad un corso di laurea o di perfezionamento oppure di specializzazione in un Comune diverso da quello di residenza.

Le caratteristiche di questo contratto sono:

1. durata: da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente di pari periodo salvo disdetta del conduttore;
2. canone: il canone di locazione è determinato sulla base dei parametri previsti dall'Accordo territoriale depositato presso il Comune;
3. responsabilità solidale dei conduttori: nel caso in cui il contratto di locazione sia intestato a più studenti, gli stessi sono responsabili in solido del pagamento dell'intero canone di locazione risultante dal contratto (quindi non solo della propria quota parte);
4. disdetta del conduttore: il conduttore può disdettare il contratto con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza; il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, sempre con un preavviso di 3 mesi; nel caso in cui il recesso sia comunicato da uno solo dei conduttori, il contratto di locazione prosegue con gli altri (a parità di canone di locazione), ferma restando la responsabilità solidale del recedente per i periodi pregressi;
5. agevolazioni fiscali:
• Per il proprietario IRPEF: riduzione del 30% (da aggiungersi al 5% previsto per i redditi di locazione) sull’imponibile;
• Per il proprietario IMU: aliquota ridotta da verificare in quanto diversa a seconda del Comune.
• Per proprietario e conduttore: imposta di registro nella misura del 1,4% del canone annuale (in luogo del 2%)
• Per l’inquilino IRPEF: detrazione del 19% sull’importo massimo annuale di € 2.633,00 per gli studenti residenti ad almeno 100 km dal Comune e comunque in una diversa provincia;

la detrazione può essere usufruita anche dai genitori se gli studenti sono fiscalmente a carico degli stessi;

• è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca (si paga il 21% sull’intero canone e non si pagano imposte registro e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat).

Altri tipi meno conosciuti di contratti di locazione

Elenchiamo, adesso, altre tipologie meno conosciute, ma non meno importanti, di contratti di locazione: commerciale, turistico, di comodato, per il fine settimana, per box o post auto, di affitto d'azienda e di sub locazione.
Contratto commerciale:

• Durata: 6+6 anni;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto turistico:

• Durata: da 1 a 30 giorni al massimo; non ha l’obbligo di registrazione;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna

Contratto di comodato:

• Durata: libera;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto weekend:

• Durata: 2 o 3 giorni;
• Canone: libero comprensivo delle spese di luce, acqua ecc.;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto box o posto auto:

• Durata: libera;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto di affitto di azienda:

• Durata: 6+6 anni;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

Contratto di sublocazione:

• Durata: 6+6 anni;
• Canone: libero;
• Agevolazioni fiscali: nessuna.

6 Febbraio 2014 · Stefano Iambrenghi