Condominio, condominio parziale e supercondominio
Secondo l'articolo 1117 del codice civile, si ha un condominio (quote di proprietà divise in uno stabile) quando esiste un collegamento strutturale fra le parti comuni di uno stabile e di un terreno e le proprietà individuali dei singoli piani o parte dei piani. Le parti comuni più importanti di un edificio sono:
- il suolo su cui sorge l'edificio
- le fondazioni e muri maestri
- i tetti e i lastrici solari
- e scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi i portici e i cortili
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (locale per il riscaldamento centrale, per l'ascensore, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,le fognature e i canali di scarico, ecc.
)
L'uso delle parti comuni viene disciplinato dall'articolo 1102 del C.C., che prevede, come già accennato, che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il Condominio non è titolare di una personalità giuridica, ma è da considerarsi un ente di gestione, che in rappresentanza dei singoli proprietari e dei loro interessi,deve garantire il miglior utilizzo delle parti comuni.
Per la tutela e la realizzazione degli interessi dei singoli proprietari il condominio incarica un Amministratore
che esegue il suo compito secondo le disposizioni del mandato (articolo 1703- codice civile).
Il Condominio parziale
Quando in uno stabile ci sono opere o impianti destinati dalla legge o da titolo legale a servire solo una parte dei comproprietari, si parla di un condominio parziale. Naturalmente il riparto delle spese di manutenzione e di conservazione avviene solo fra i proprietari interessati, come anche le decisioni relative spettano solo a loro.
Il Supercondominio
Con questa definizione si intende in pratica un insieme di più edifici, strutturalmente divisi ed autonomi, che fruiscono di opere e servizi comuni per le quali sono soggette ad una comune regolamentazione ed amministrazione.
Questo può riguardare anche case a schiera, che hanno in comune servizi o impianti (strade d'accesso, servizio di portierato, fornitura comune di acqua e corrente elettrica).
Il principio che prevede in questi casi l'applicazione della regolamentazione condominiale è stato più volte confermato dalla Corte di cassazione (> sentenza numero 14791 del 3.10.2003 – numero 9096 del 7.7.2000 – numero 7946 del 29.9.1994 – numero 65 del 5.1.1980).
----------
Articolo 1117 del codice civile – Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestibili, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditori e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.