guide al mutuo e conseguenze per inadempimento del contratto di mutuo
Il patto marciano entra nei contratti di mutuo stipulati a partire da luglio 2016
Come sappiamo, l'articolo 2744 del codice civile stabilisce essere nullo il patto (definito come patto commissorio) col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Tuttavia, a partire dal 1° luglio 2016, nei contratti di credito sottoscritti successivamente a tale data, le parti possono convenire, con clausola espressa, al momento della conclusione del contratto di credito, che, in caso di inadempimento del debitore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione dell'intero debito a carico del debitore e derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è inferiore al debito residuo. Se il valore dell'immobile come stimato dal perito ovvero l'ammontare dei proventi della vendita è [ ... leggi tutto » ]
Le nuove regole di espropriazione della casa acquistata con mutuo ipotecario per inadempimento nel pagamento delle rate
Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1° luglio 2016, in caso di inadempimento al pagamento delle rate da parte del debitore e alla conseguente richiesta di restituzione del capitale residuo in un'unica soluzione (decadenza dal beneficio del termine), la banca potrà trasferire la proprietà dell'immobile sottoposto a vincolo ipotecario senza dover sottostare alle procedure giudiziali previste per l'esproprio immobiliare. Costituirà inadempimento del consumatore il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili. Non costituiranno inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto. In particolare, la banca non può invocare, come inadempimento del consumatore per l'applicazione della clausola di patto commissorio, il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive, laddove si intenda ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Il contratto di mutuo conterrà una clausola (cosiddetta patto marciano) in [ ... leggi tutto » ]
Mutuo fondiario – azione ordinaria di espropriazione di immobile garantito da ipoteca
Il mutuo, le quietanze, la contabilizzazione dei ratei di ammortamento sono titoli esecutivi. In tema di azione esecutiva sui beni ipotecati a garanzia di finanziamenti fondiari l'aggiudicatario o l'assegnatario possono subentrare, senza autorizzazione del giudice dell'esecuzione, nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore espropriato, assumendosi gli obblighi relativi, purché entro quindici giorni dalla data dell'aggiudicazione o dell'assegnazione paghino alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese. Il trasferimento del bene espropriato e il subentro nel contratto di finanziamento restano subordinati all'emanazione del decreto di trasferimento all'aggiudicatario il bene espropriato: in tal modo l'aggiudicatario si surroga al creditore pignorante. Questo privilegio processuale riconosciuto al creditore bancario garantito da ipoteca si riferisce ad ogni atto di aggressione esecutiva al patrimonio del debitore, e non è inficiato in alcun modo dal precedente eventuale esercizio della facoltà dell'istituto di credito di avvalersi della decadenza dal beneficio del termine del debitore inadempiente. Si [ ... leggi tutto » ]
Estinzione anticipata e sostituzione del mutuo indicizzato al franco svizzero – regole di rivalutazione
In caso di richiesta di estinzione anticipata per la successiva sostituzione, le clausole contrattuali standard di un mutuo indicizzato in franchi svizzeri prevedono che l'importo del capitale residuo vada prima convertito in franchi svizzeri al tasso di cambio convenzionale fissato nel contratto (alla data di stipula) e successivamente riconvertito in euro al cambio franco svizzero/euro rilevato il giorno del rimborso. In pratica, dapprima il capitale residuo viene convertito in franchi svizzeri applicando il tasso convenzionale di cambio adottato al momento della stipula; successivamente viene calcolata la somma (in euro) dovuta dal mutuatario per estinguere il debito, riconvertendo in euro il capitale residuo con il tasso di cambio esistente al momento dell'estinzione. A parere dell'Arbitro Bancario Finanziario adito (decisione del collegio di coordinamento 5855/15) in tal modo il cliente dovrebbe subire la doppia alea della duplice conversione del capitale residuo, prima in Franchi Svizzeri al tasso convenzionale e poi in Euro [ ... leggi tutto » ]
Le banche non possono concedere mutui ipotecari per un importo superiore al reale valore dell’immobile oggetto di compravendita
Secondo quanto disposto dal Testo unico sulle leggi in materia bancaria e creditizia, le banche non possono concedere mutui ipotecari per un importo superiore al reale valore dell'immobile oggetto di compravendita. L'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario non può superare l'80% del valore del bene ipotecato. Tale valore può essere aumentato fino al 100% solo se vengono prestate garanzie integrative rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative o da altre idonee garanzie. Infatti, è logico che un bene non può costituire garanzia al di là del proprio valore. Pertanto se è perfettamente concepibile che un finanziamento possa essere chiesto oltre che per l'acquisto di un immobile, anche per le ulteriori spese, che siano per l'acquisto, la ristrutturazione o altro, certamente a fronte del finanziamento dovranno esservi ulteriori garanzie. L'eventuale sforamento nell'erogazione di un mutuo bancario del valore reale dell'immobile non comporta la nullità del contratto. Le norme vigenti, infatti, non [ ... leggi tutto » ]