il condominio

Condomìni e morosità » dalle problematiche generali fino alle vie di fuga alternative: il punto della situazione

Andrea Ricciardi - 24 Febbraio 2016

Tutto ciò che attiene alle problematiche riguardanti le morosità dei condomini: dalla comunicazione ai creditori, passando per le black list, fino a qualche espediente interessante per salvarsi. Il fenomeno della morosità in condominio purtroppo, stante anche la profonda crisi economica, è in continua crescita, e sovente pone dei grossi problemi di liquidità delle casse condominiali. Spesso e volentieri l'amministratore sopperisce alla morosità dei condomini con propri fondi ovvero ripartisce la quota del condomino moroso tra gli altri condomini, quelli in regola con i pagamenti. Come noto, però, la riforma del condominio apprestata dalla L. 220/2012 ha apportato delle modifiche in [ ... leggi tutto » ]

Le spese giudiziali per il recupero del credito possono essere poste a totale carico del condomino moroso

Ornella De Bellis - 20 Gennaio 2016

È legittima la delibera dell'assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Invece, è affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura stragiudiziale iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza. In tale ultima evenienza, infatti, si è di fronte ad una autoliquidazione di spese stragiudiziali da parte del condominio, e [ ... leggi tutto » ]

Quando un condomino è danneggiato dalle opere di consolidamento dell’edificio condominiale

Roberto Petrella - 22 Dicembre 2015

L'onere necessario alla produzione di un'utilità collettiva nell'interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distribuito tra di essi e non deve finire per gravare esclusivamente sul singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia risultata menomata a seguito e per effetto della realizzazione delle opere dirette a consolidare l'edificio condominiale pericolante. Infatti, in una situazione di coesistenza di due diritti - quello del condominio ad eseguire le opere, imposte dalla pubblica amministrazione, di consolidamento delle strutture portanti della proprietà comune, da una parte; e quello del singolo condomino a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva [ ... leggi tutto » ]

La regolamentazione dei posti auto nel cortile condominiale può essere richiesta al giudice

Piero Ciottoli - 16 Novembre 2015

L'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune, consentito all'assemblea del condominio; né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune. È evidente, poi, che in mancanza di accordo tra i condomini o di delibera assembleare (o addirittura ove l'assemblea non sia stata neppure costituita), la regolamentazione dell'uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui [ ... leggi tutto » ]

Usufruttuario e nudo proprietario – ripartizione delle spese di manutenzione dell’immobile

Piero Ciottoli - 9 Novembre 2015

Il codice civile stabilisce che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile; sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie, considerando come tali, con elencazione ritenuta dalla giurisprudenza di carattere non tassativo, quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Sempre il codice civile prevede, poi, la facoltà dell'usufruttuario di far eseguire a proprie spese le riparazioni poste [ ... leggi tutto » ]

Astensione dal voto per conflitto di interessi nell’assemblea condominiale – le delibere vanno comunque approvate con riferimento alla maggioranza millesimale di tutti i condomini

Annapaola Ferri - 30 Settembre 2015

Ci si chiede se, nel condominio negli edifici, nel caso di conflitto di interessi tra il condominio e taluni partecipanti, le maggioranze costituenti il quorum deliberativo debbano essere calcolate con riferimento a tutti i condomini ed al valore dell'intero edificio; ovvero soltanto ai condomini ed ai millesimi facenti capo ai singoli partecipanti, i quali non versano in conflitto di interessi relativamente alla delibera. In altri termini, ci si chiede se dal numero dei condomini e dal valore dell'intero edificio (1000 millesimi) debba essere detratta la quota, personale e reale, rappresentata dai condomini in conflitto di interessi per ciò che concerne [ ... leggi tutto » ]

Risarcimento danni al proprietario dell’appartamento sottostante – ma se poi questi viene indennizzato dall’assicurazione condominiale?

Eleonora Figliolia - 26 Settembre 2015

Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale. Costituiscono elementi costitutivi di tale fattispecie l'arricchimento a favore di un soggetto, l'impoverimento subito da un altro soggetto, il nesso di correlazione tra i predetti due requisiti, l'assenza di una giusta causa dell'arricchimento, la mancanza di qualsiasi altra azione in favore dell'impoverito per ottenere la reintegrazione patrimoniale. Tuttavia, perché possa configurarsi il diritto all'indennizzo per ingiustificato arricchimento in danno altrui é necessario che l'impoverimento e l'arricchimento derivino, in via immediata, dal medesimo fatto con la [ ... leggi tutto » ]

Foro competente per controversie fra condomini – non deve necessariamente identificarsi con il giudice del luogo in cui si trova l’immobile condominiale

Giorgio Martini - 26 Agosto 2015

L'articolo 23 del codice di procedura civile introduce un foro speciale esclusivo per le controversie tra condomini, stabilendo che per esse è competente il giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale. Tuttavia, il carattere esclusivo del foro non significa che lo stesso sia anche inderogabile; le ipotesi di inderogabilità della competenza territoriale sono stabilite dall'articolo 28 del codice di procedura civile, e non vi rientra il foro per le cause tra condomini: in effetti, il foro del luogo in cui si trova l'immobile condominiale è derogabile in presenza di una clausola approvata e riportata nel regolamento condominiale. Questo [ ... leggi tutto » ]

Sospensione fornitura idrica al condominio – per la morosità di alcuni tutti i condomini restano senza acqua

Chiara Nicolai - 13 Agosto 2015

Ponendosi il condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, attinenti alle parti comuni, l'amministratore assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini sia nella fase di assunzione di obblighi verso terzi, per la conservazione delle cose comuni sia, all'interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi. La circostanza che alcuni dei condomini abbiano provveduto al versamento a favore del condominio delle quote stabilite per le spese ordinarie di gestione (e quindi anche delle spese per il servizio idrico) non può assumere rilievo nei rapporti [ ... leggi tutto » ]

La proprietà esclusiva delle parti comuni di un edificio condominiale può essere provata solo dal contratto di compravendita stipulato con il costruttore

Loredana Pavolini - 30 Luglio 2015

Per vincere la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale non sono sufficienti il frazionamento, accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita. Per tutelare la proprietà di un bene classificato dal Codice civile come ricompreso fra le parti comuni del condominio, non è necessario che il Condominio dimostri la comproprietà del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al [ ... leggi tutto » ]