Il condominio

Regolamentazione delle parti comuni

Antonio Scognamiglio - 2 luglio 2008

Ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni a prescindere dalla propria quota parte alla proprietà condominiale. Un divieto di utilizzo espresso da una deliberazione condominiale sarebbe illegittimo. Un esempio: depositare oggetti d'arredo nel giroscale sarebbe vietato, un permesso espresso dall'unanimità dei condomini legittimo. Anche un uso sproporzionato di un servizio comune da parte di un condomino sarebbe illegittimo. Come per le parti esclusive esistono anche per le parti comuni le possibilità di prevedere in convenzioni o nel regolamento condominiale concrete regolamentazioni d'uso ( Destinazione di parti comuni per parco giochi o parcheggi autovetture). Anche per determinati locali [ ... leggi tutto » ]

Regolamentazione della proprietà esclusiva

Antonio Scognamiglio - 2 luglio 2008

In un condominio si distinguono le parti comuni dalle parti di proprietà esclusiva. A questi si aggiungono i diritti di utilizzazione esclusiva, che possono esistere per es. in un giardino o in parcheggi. Sulla utilizzazione della proprietà esclusiva (abitazione) decide il proprietario in maniera assoluta, indipendentemente se occupa personalmente l'abitazione, lo affitta o la pone in vendita. L'utilizzo per scopi commerciali di una abitazione dovrebbe essere disciplinato dal Regolamento condominiale, anche per via dei rumori, odori e traffico di persone, di norma collegati. Anche l'affittanza dell'abitazione può essere in certi casi soggetta ad autorizzazione (si pensi a dormitori per immigrati). [ ... leggi tutto » ]

Innovazione

Antonio Scognamiglio - 2 luglio 2008

(Articolo 1120 - 1121 del codice civile) Siccome il codice civile non fornisce la nozione di innovazione è toccato alla giurisprudenza precisare il concetto di innovazione. Consiste in un'innovazione ogni opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modificazione materiale della forma e della sostanza della cosa medesima (Cass. sent. numero 2846 7.5.1982). Non ogni mutamento è idoneo a configurare l'innovazione in senso tecnico-giuridico, ma solo quella modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della cosa comune, nel senso che l'innovazione [ ... leggi tutto » ]

I diritti dei partecipanti sulle cose comuni

Antonio Scognamiglio - 2 luglio 2008

L'articolo 1118 del codice civile, prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo 1117 è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. In via di principio ogni proprietario può utilizzare la proprietà comune, come per es. il sottotetto, e ciò a prescindere dalla sua quota di proprietà della parte comune. Non sarebbe legittimo escludere con deliberazione assembleare un condomino dall'utilizzazione di una parte comune. Il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano viene fissato in base ai criteri predeterminati dall'articolo 68 delle [ ... leggi tutto » ]

Le parti comuni

Antonio Scognamiglio - 2 luglio 2008

Le parti comuni elencate dall'articolo 1117 del codice civile, non sono da intendersi in maniera tassativa, ma sono delle linee guida che possono essere adottate a possibili variazioni (es.: antenna satellitare comune). In questo contesto si osserva, che in relazione a edifici separati e autonomi con un cortile comune, si può parlare di una proprietà comune “presunta” (presunzione iuris tantum). Questa presunzione può essere smentita se un titolo legale dimostra il contrario. Titoli legali che superano la presunta proprietà comune: l'atto di costituzione del condominio o/e il regolamento contrattuale (vedi > regolamento condominiale); i contratti d'acquisto delle proprietà esclusive; i [ ... leggi tutto » ]

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