il condominio
L’amministratore del condominio
In un condominio l'amministratore rappresenta il “governo della casa”: giuridicamente, a norma dell'articolo 1703 del codice civile, esegue un mandato, cioè si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dei condomini. Nomina e revoca L'articolo 1129 del codice civile prevede la nomina di un amministratore quando i condomini sono più di quattro. Viene nominato dall'assemblea dei condomini, in prima e seconda convocazione, con la presenza di almeno 500 millesimi di proprietà e la maggioranza dei presenti (in ogni caso un terzo dei proprietari). La nomina di un amministratore da parte del costruttore o del venditore immobiliare non ha valore. Non è prevista per un amministratore l'iscrizione a un albo professionale. L'amministratore può essere revocato in qualsiasi momento e senza particolare motivazione con la stessa maggioranza prevista dall'articolo 1136 del codice civile. Su richiesta anche di un solo condomino può essere revocato dall'autorità giudiziaria nei seguenti casi: se [ ... leggi tutto » ]
Le maggioranze assembleari più importanti
Le maggioranze assembleari più importanti sono di seguito elencate: per la nomina, la conferma o revoca dell'amministratore: in prima e seconda convocazione: la maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dell'edificio; per la costituzione di diritti reali sull'immobile è necessario il consenso scritto di tutti i condomini; per la eliminazione delle barriere architettoniche: - in prima convocazione: la maggioranza dei presenti e 500 millesimi; - in seconda convocazione: un numero di voti che rappresenti il terzo dei condomini almeno 333,33 millesimi di proprietà dell'edificio; per innovazioni (articolo 1120 - codice civile): - in prima e seconda convocazione la maggioranza dei condomini presenti (cioè almeno 50 % + 1 di tutti i condomini) e almeno 666,66 millesimi; - per le innovazioni gravose o voluttuarie, o per quelle che pregiudicano la stabilità e la sicurezza del fabbricato, o per quelle che alterano il decoro architettonico o per quelle che [ ... leggi tutto » ]
Le modalità di decisione e le maggioranze previste per le deliberazioni assembleari
(Articolo 1136 Codice Civile) Le maggioranze previste per le deliberazioni assembleari sono di tre tipi: la maggioranza dei voti espressi dagli intervenuti; la maggioranza dei condomini partecipanti; la maggioranza di valore espresso in millesimi di proprietà. Perché una deliberazione sia valida, sono previste caso per caso diverse maggioranze. Per il diritto di voto vale il principio una testa - un voto, secondo il quale ogni proprietario ha diritto ad un solo voto. Questo vale anche quando una unità immobiliare e divisa fra più proprietari (per es. coniugi). In questo caso ai coniugi spetta un voto solo che può essere esercitato solo in maniera univoca (se non esiste accordo il Presidente esprime con estrazione a sorte il diritto di voto). L'assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione se sono presenti i due terzi dei condomini, che rappresentano anche i due terzi del valore dell'edificio. ———- Articolo 1136 Cod. Civ. - Costituzione [ ... leggi tutto » ]
L’impugnazione delle deliberazioni assembleari e i provvedimenti presi dall’amministratore
Premesso che la deliberazione deve avvenire sempre con l'indicazione nominativa dei voti espressi e gli astenuti sono da contare fra i voti contrari, occorre distinguere fra delibere nulle e delibere annullabili. Una delibera è nulla quando è priva dei requisiti essenziali in quanto per es. presa fuori dall'assemblea, contro la legge o con contenuti inaccettabili, o che ledono i diritti di proprietà anche di un solo condomino. L'azione giudiziaria relativa ad una delibera nulla è imprescrittibile, cioè può essere proposta anche a distanza di molto tempo. Una delibera è annullabile quando è contraria alle disposizioni di legge sul condominio o lesiva dei diritti della minoranza, per. es. su un argomento che non era all'ordine del giorno o che non rispetta le norme per la convocazione dei condomini. La delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni dalla data dell'assemblea per i presenti e dalla data di ricevimento del verbale dell'assemblea [ ... leggi tutto » ]
Condominio – le delibere e i lavori assembleari
Constatato la regolarità di convocazione dell'assemblea e che l'assemblea può deliberare,si nomina un presidente che a sua volta incarica il verbalizzante. Il verbale dell'assemblea dovrebbe essere redatto nel corso della riunione e sottoscritto dal presidente e dal segretario subito dopo la sua conclusione. Delibere importanti, per le quali è richiesta l'unanimità, richiedono la firma di tutti i condomini ( per es. accordi contrattuali che eccedono l'ordinaria amministrazione). È buona uso rileggere il verbale prima dello scioglimento dell'assemblea. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare, occorre annotarlo nel libro verbale, anche per dare validità alla seconda convocazione con le relative maggioranze previste. Il verbale dell'assemblea deve in ogni caso inviato ai condomini assenti. Gli assenti possono impugnare le delibere entro 30 giorni dal giorno della comunicazione. Nel verbale deve essere indicato data, ora, luogo e ordine del giorno. Per ogni deliberazione devono essere indicati con precisione oltre i nome dei [ ... leggi tutto » ]