il condominio
Adempimenti fiscali in un condominio
A partire dal 1 gennaio 1998 il condominio è diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi tributarie italiane è sostituto d'imposta “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto. In un condominio di solito viene incaricato l'amministratore, che ne ha la rappresentanza e il mandato. Il condominio dovrà, quindi effettuare la ritenuta d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all'amministratore. L'amministratore dovrà quindi effettuare, all'atto del pagamento della parcella del professionista la ritenuta IRPEF del 20 % e provvedere al versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Quando certi servizi (manutenzione ascensori, pulizia scale ecc.) venivano affidate a ditte esterne, che emettevano regolare fattura, non esisteva obbligo di ritenuta d'acconto. A partire da 1 gennaio 2007 questo obbligo (con una ritenuta del 4 % sull'imponibile [ ... leggi tutto » ]
I criteri di ripartizione delle spese
Le spese di amministrazione è di gestione vengono ripartite fra i proprietari in base a precisi criteri di ripartizione. I criteri legali prevedono un obbligo contributivo in base alle quote di proprietà (millesimi). Per certe spese (ascensore, riscaldamento, consumo acqua) esistono criteri di ripartizione specifici. In sostanza per modificarle è sufficiente una semplice delibera a maggioranza, sempre che la distribuzione delle spese avviene secondo il criterio della causale e della utenza o in relazione a un addebito corretto e rispondente. In presenza di una distribuzione gravemente lesiva ogni proprietario può richiedere una modifica al tribunale. Se si tratta di spese per manutenzione, modernizzazione e modifiche edili, le relative delibere di riparto richiedono maggioranze qualificate. Rimane sempre fermo comunque che la modalità di riparto risponda all'effettivo uso della cosa comune da parte dei singoli proprietari. La ripartizione delle spese per l'ascensore avviene, secondo la giurisprudenza consolidata e a norma dell'articolo 1124 [ ... leggi tutto » ]
Il conto consuntivo
Bilancio preventivo e conto consuntivo condominiali sono regolati dall'articolo 1124 del codice civile. L'Amministratore è tenuto a presentare alla fine di ogni esercizio il rendiconto del suo operato (si veda articolo 1130 - comma 4 - cod. civ.). Se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, può essere revocato su ricorso all'autorità giudiziaria di uno o più condomini (si veda articolo 1129 - cod. civ.). La presentazione del conto consuntivo dovrebbe avvenire entro i primi due, tre mesi dalla chiusura dell'esercizio, prevedere una disposizione al riguardo nel regolamento condominiale sarebbe opportuno. Il conto consuntivo con il conteggio individuale per ogni condomino viene spedito unitamente all'invito di convocazione per l'assemblea condominiale, per dare modo ai condomini di controllare i conti prima dell'assemblea. Nel conto consuntivo devono risultare i versamenti effettuati dai condomini e le spese addebitate, che poi costituiscono la base per il definitivo importo dovuto dal [ ... leggi tutto » ]
I compiti dell’amministratore del condominio
I seguenti compiti amministrativi spettano all'amministratore: A) Redazione del bilancio preventivo Si tratta di un calcolo approssimativo e prudente delle spese di gestione condominiale occorrenti durante l'anno, che deve essere approvato dall'assemblea insieme con il conto consuntivo; B) Redazione del conto consuntivo e del riparto spese Il conto consuntivo (rendiconto) esprime il confronto fra le entrate e le uscite registrate nel corso dell'esercizio e il riparto delle spese ai singoli condomini in relazione ai loro versamenti. È fondamentale che venga esposto lo stato patrimoniale che ponga in evidenza la giacenza di cassa, eventuali debiti e crediti e fondi di riserva alla data di chiusura dell'esercizio. Attenzione: Sarebbe auspicabile che il conto consuntivo, prima di essere presentato in Assemblea, venisse esaminato dai revisori dei conti. In qualsiasi momento il condomino può prendere visione o chiedere una copia dei documenti contabili, naturalmente senza recare intralcio all'amministrazione e assumendosi le relative spese. Per [ ... leggi tutto » ]
Attribuzioni e competenze dell’amministratore del condominio
Le attribuzioni dell'amministratore del condominio come organo esecutivo sono elencate dall'articolo 1130 del codice civile. A queste si aggiungono i compiti demandati dal regolamento condominiale, dalle delibere assembleari, da leggi particolari o da provvedimenti in genere. In particolare provvede a: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune: in esecuzione del regolamento condominiale l'amministratore deve provvedere affinchè ogni proprietario possa disporre liberamente delle parti comuni e può in questo ambito assumere i necessari provvedimenti; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti: l'amministratore è il tesoriere del condominio e deve presentare all'assemblea dei condomini annualmente il conto consuntivo, il bilancio preventivo per l'esercizio successivo e il riparto spese. In questo contesto è importante ricordare che la deliberazione sul conto consuntivo autorizza l'amministratore, a norma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, [ ... leggi tutto » ]