Cartelle esattoriali e pignoramento della casa » Diritti doveri e consigli per evitare l’espropriazione dell’immobile

Debiti per cartelle esattoriali non pagate: è possibile perdere il proprio immobile per pignoramento?

Cartelle esattoriali e pignoramento della casa » Diritti doveri e consigli per evitare l'espropriazione dell'immobile

Debiti per cartelle esattoriali non pagate: è possibile perdere il proprio immobile per pignoramento? Quali sono i diritti che tutelano il debitore? Ecco alcuni consigli e doveri per evitare l'espropriazione dell'immobile.

Contro il pignoramento dell'immobile, per eventuali cartelle esattoriali non pagate, quali sono gli strumenti del debitore: fondo patrimoniale, donazione o vendita dell’immobile?

Quando arriva una richiesta di pagamento per cartelle esattoriali, il primo pensiero va alla casa e alla possibilità che essa possa essere espropriata.

Infatti, il patrimonio degli italiani è tutto nel mattone ed è chiaro che si tenti qualsiasi espediente pur di evitare che i risparmi di una vita vengano bruciati da una dichiarazione dei redditi errata, da un’attività commerciale andata male, da una situazione di temporanea difficoltà economica.

Dunque, come tutelare la propria casa?

Questa è una delle preoccupazioni principali che affligge chi ha debiti verso lo Stato ed è stato già raggiunto dalla notifica delle famigerate cartelle esattoriali.

In questo articolo, pertanto, vogliamo darvi alcune basilari informazioni che potrebbero aiutarvi a non commettere passi falsi e ad avvicinarvi, nel modo più informato possibile, al problema della tutela della casa e del vostro patrimonio immobiliare.

Ciò, facendo prima da una fondamentale premessa.

Il concessionario (AdER) non può pignorare la prima casa del debitore quando:

• la casa è destinata ad uso abitativo e il debitore vi risiede: si tratta di questioni formali, non di fatto. Quindi la destinazione della casa è quella che risulta dall’accatastamento, che deve essere per uso abitativo (non può, ad esempio, avere una destinazione ad ufficio) e il debitore deve avere lì la propria residenza anagrafica, cioè quella che è stata dichiarata in comune;
• Il debitore non possiede altri immobili: deve trattarsi dell’unica di proprietà del debitore;
• La casa non è di lusso: deve cioè essere accatastata come di categoria A (escluso A/10), ma non deve appartenere alle categorie A/8-A/9.

Il problema dell'espropriazione immobiliare esattoriale, dunque, si pone solo per chi ha maturato un debito superiore a 120 mila euro, poiché solo a partire da tale cifra lo Stato può pignorare la casa (se differente dai casi sopra elencati) del contribuente.

Per debiti inferiori a 120 mila euro e superiori a 20 mila euro euro, invece, ci può essere il rischio di un’ipoteca che, tuttavia, come si vedrà, non è un rischio così grave come potrebbe apparire.

Il fondo patrimoniale è utile per tutelare la casa?

Cartelle esattoriali insolute e rischio espropriazione: può essere utile per il debitore costituire un fondo patrimoniale? Facciamo chiarezza.

Fino a qualche anno fa, gli italiani erano soliti ricorrere al fondo patrimoniale per costituire una barriera nei confronti dei creditori, ivi compresa Agenzia delle Entrate Riscossione (AdER).

Infatti, il fondo patrimoniale, in teoria, garantisce il titolare dell’immobile da eventuali pignoramenti per debiti contratti per scopi non attinenti ai bisogni della famiglia.

Tutti i debiti che, invece, hanno causa in spese fatte per venire incontro alle necessità familiari consentono di aggredire gli immobili, anche se inseriti nel fondo.

Questo sistema, però, è stato via via sgretolato dalla giurisprudenza e dal legislatore che hanno decretato il definitivo tramonto del fondo patrimoniale, rendendolo quasi inutile, specie quando il creditore lo Stato.

Difatti, la giurisprudenza ha ampliato la definizione di “bisogni della famiglia”, facendovi rientrare anche i debiti per tasse non pagate.

Col risultato, dunque, che AdER non incontra nel fondo patrimoniale un ostacolo all'avvio del pignoramento: anche se sono passati cinque anni dall’atto notarile, l’esecuzione forzata resta sempre possibile.

Poi, simile al fondo patrimoniale, ma con un meccanismo più complesso e costoso, è il trust che si giustifica solo per patrimoni immobiliari di una certa consistenza.

Con il trust si cede la proprietà degli immobili a un soggetto fiduciario, con il compito di amministrarli e restituirli entro un determinato termine. In tal modo, fuoriuscendo la proprietà del bene dal patrimonio del contribuente, l’immobile non può essere pignorato.

Tuttavia, come il fondo patrimoniale, anche il trust è suscettibile di revoca entro cinque anni dalla sua costituzione se il debito con l’erario era già sussistente al momento della sua costituzione.

Inoltre, lo strumento non si conforma ad essere utilizzato dalla famiglia media con debiti di medio importo e un patrimonio immobiliare modesto.

E' consigliabile vendere o donare l’immobile per sottrarlo al pignoramento?

Per evitare il pignoramento del proprio immobile per debiti pregressi con cartelle esattoriali, è consigliabile vendere o donare l'immobile? Scopriamolo.

Spesso, pur di non farsi pignorare l'abitazione, si ricorre alla vendita o alla donazione a un familiare.

Questi due sistemi, per quanto in teoria validi, presentano una serie di problematiche.

Per quanto riguarda, in particolare, la donazione si possono prospettare alcune difficoltà.

Innanzitutto, l’individuazione di un parente di fiducia che si presti all’intestazione dell’immobile e che sia disposto a riconoscere tacitamente (nei fatti) l’altrui proprietà..

In seguito, il problema della successione in caso di morte del beneficiario: se questi muore prima dell’effettivo proprietario dell’immobile, il bene passa ai suoi eredi e questi potrebbero disconoscere gli accordi segreti che vi erano tra donante e donatario (si pensi all’ex moglie divorziata con il cui, tuttavia, il marito abbia intrattenuto un ottimo rapporto; si pensi al fratello che è sposato con figli, ecc.).

Infine, da non sottovalutare l’inutilità nei primi 12 mesi: con una recente riforma, si è disposto che se il pignoramento immobiliare viene trascritto nei pubblici registri entro un anno dalla donazione, esso prevale.

In buona sostanza, anche se la casa è stata donata, può pignorarla ugualmente se si è mossa nei 12 mesi successivi al rogito.

Superato l’anno, invece, tale potere viene meno.

Da non dimenticare poi la questione della revocatoria della donazione: nei primi cinque anni, AdER può far revocare la donazione (pignorando l’immobile) se dimostra che la donazione è avvenuta in frode ai creditori (ossia dando prova che il contribuente non aveva altri beni da aggredire di pari o simile valore).

Dopo cinque anni, l’atto non può più essere revocato.

La revocatoria può essere esercitata anche nel caso di vendita dell’immobile, ma in tale ipotesi l’azione è più difficile poiché si deve dare anche prova che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio che l’atto di disposizione arrecava ai creditori. Quindi, sotto questo aspetto, la vendita è più sicura.

Sussiste anche il rischio di un’incriminazione penale: se il debitore, dopo la donazione della casa, non ha altri beni da pignorare e il suo arretrato supera 50 mila euro, commette il reato di sottrazione fraudolenta alle imposte.

Tale reato però scatta solo se il debito si riferisce all’IVA e alle imposte sui redditi (v. Irpef) e non, ad esempio, per IMU, TARI, ecc. Leggi “Chi dona la casa compie sottrazione fraudolenta.

Anche i costi notarili dell’atto e le conseguenti imposte da pagare non sono da trascurare.

Per quanto invece riguarda la vendita, i problemi che possono porsi sono:

• il necessario trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore: oggi le regole sull’antiriciclaggio e sulla tracciabilità dei pagamenti impongono che ogni trasferimento di moneta avvenga tramite assegni o bonifici bancari. Quindi è necessario che il trasferimento del denaro pagato per il prezzo appaia pubblicamente e non sia una semplice simulazione;
• i costi notarili e le conseguenti imposte che il venditore deve pagare per via dell’incremento del reddito per la cessione dell’immobile;
• anche in questo caso, come sopra, si pone il problema del reato di sottrazione fraudolenta alle imposte, con i limiti appena visti;
• la revocatoria è esperibile, come nel caso di donazione, anche nei confronti della vendita, ma qui – come già anticipato – il creditore deve fornire una prova in più che potrebbe complicargli la vita: la dimostrazione della conoscenza, da parte del debitore, della frode al creditore.

Chiarimenti sull'impignorabilità della prima casa

Come abbiamo detto in apertura, esiste una legge che vieta il pignoramento e della prima casa per cartelle esattoriali non pagate.e non anche agli altri creditori come, ad esempio, le banche) è vietato il pignoramento sull’immobile se:

1) l'immobile è l’unico di proprietà del contribuente-debitore;

2) l'immobile è adibito a civile abitazione;

3) l'immobile non è di lusso;

4) il debitore risiede nell'immobile.

Il divieto riguarda solo il pignoramento e non l’iscrizione dell’ipoteca, la quale invece è sempre possibile, purché il debito sia superiore a 20 mila euro.

Quindi, se il debitore vende tutti gli immobili o le quote di immobili a lui spettanti, lasciando a sé intestata solo la casa di residenza, egli l’avrà tutelata da ogni possibile pignoramento di AdER, senza doverla necessariamente vendere, donare o inserire nel fondo patrimoniale.

Infine ricordiamo, per situazioni diverse (immobile non unico), che AdER ha il potere di avviare il pignoramento immobiliare solo se il suo credito supera 120 mila euro.

Se quindi il contribuente esegue parziali versamenti solo al fine di ridurre tale importo (versamenti che, benché non corrispondenti all’intero debito, AdER non può rifiutare) avrà escluso il rischio del pignoramento.

    30 Gennaio 2026