Contratti di locazione (affitto) » Nuove regole: scopriamo il canone concordato

Contratti di locazione (affitto) » Nuove regole: scopriamo il canone concordato

Dopo un decreto del governo, arrivano nuove regole per i contratti di locazione a canone concordato: vediamo quali sono le novità più importanti.

Affitti a canone concordato, via libera.

In un decreto del ministero delle Infrastrutture le nuove regole per le locazioni agevolate.

Lo sconto esteso anche per i contratti a dottorandi e studenti iscritti ai master.

Ma cosa si intende per canone concordato?

Approfondiamo la questione nei paragrafi successivi.

Il canone concordato nei contratti di locazione

Vediamo, più nel dettaglio, di cosa si tratta quando si parla di canone concordato nei contratti di locazione o affitti.

Al via dal 30/03/2017 le novità per i contratti di locazione concordati.

Il D.M. 16/01/2017, di recente pubblicato in Gazzetta Ufficiale, ha infatti dettato nuovi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale, nonché aggiornato la modulistica da utilizzare per la stipula degli stessi.

Novità per i contratti concordati

In primis si rileva che il D.M. 16/01/2017 sostituisce le disposizioni del D.M. 30/12/2002 “ridefinendo” i criteri generali e le condizioni per stipulare un contratto a canone concordato ed aggiornando la relativa modulistica.

Come disposto dall’articolo 1 comma 8 del D.M., le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite (a loro richiesta) dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

In particolare, per i contratti “non assistiti”, gli accordi definiscono “le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”. Il decreto in esame disciplina poi gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

In particolare, i criteri individuati dal D.M. in esame si applicano sia agli accordi territoriali sottoscritti nei comuni ad “alta tensione abitativa” (articolo 1 del DL 551/1988) che a “quelli sottoscritti negli altri comuni”.

In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il tipo di contratto allegato A al D.M. 16/01/2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

I contratti di locazione aventi natura “transitoria”, ossia quelli:

• con durata non superiore a 18 mesi;
• stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori;
• possono anch’essi riguardare le abitazioni ubicate in tutti i comuni italiani e vanno redatti utilizzando il tipo di contratto allegato B al D.M. 16/01/2017. Detti contratti, devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo locale, da provare, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.

I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono in ogni caso rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Per quanto riguarda i contratti per studenti universitari, redatti esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato C al D.M. 16/01/2017, viene precisato che gli stessi possono riguardare immobili siti nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti di durata da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre 3 mesi prima.

Agevolazioni fiscali

Sul piano fiscale, viene stabilito che il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30%, a condizione che nella dichiarazione dell’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati:

• gli estremi di registrazione del contratto di locazione;
• l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili;
• il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

Inoltre, in caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’aliquota è ulteriormente ridotta al 10% in presenza di contratti relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad “alta tensione abitativa”.

Riguardo la determinazione dell’imposta di registro, si fa presente che, in sede di prima applicazione del decreto in esame, questa è assunta nella misura del 70%.

Tuttavia, l’applicazione dell’imposta nella forma della cedolare secca, sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Detrazioni fiscali

Ai soggetti titolari di contratti di locazione relativi ad abitazione principale, stipulati o rinnovati, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:

• € 495,80, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• € 247,90 se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.

Ulteriore detrazione riguarda:

• i lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei 3 anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 Km dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
• i giovani dai 20 ai 30 anni, che stipulano un contratto da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro a cui sono stati affidati.

In tali casi, spetta una detrazione, per i primi 3 anni complessivamente pari a:

• € 991,60, se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
• € 495,80, se il reddito complessivo supera € 15.493,71 ma non € 30.987,41.

Le suddette detrazioni da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione più favorevole.

Infine, viene ricordato che per gli immobili locati con contratti a canone concordato, a prescindere dal luogo di ubicazione, ai fini Imu/Tasi l’imposta è determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune, con riduzione al 75%.

I benefici del canone concordato per locatore e locatario

In sostanza, quali sono i benefici che ottengono locatore e locatario dal canone concordato nei contratti di locazione? Facciamo chiarezza.

Dunque, in parole povere, quali sono i vantaggi del canone concordato?

Sul fronte fiscale, per tutto il 2017 i proprietari godranno di una tassazione agevolata al 10% sulla rendita derivante dalla locazione.

Salvo interventi ad hoc, l’imposta dovrebbe salire al 15% nel 2018.

Inoltre, in alcuni centri, i Comuni hanno ritenuto importante sostenere questa tipologia di contratti con altri tipi di incentivi.

E’ accaduto ad esempio a Bologna dove i proprietari di appartamenti locati con canone concordato hanno anche diritto ad agevolazioni sul fronte Imu.

Per quanto riguarda l’inquilino, il principale beneficio è nel prezzo: i contratti a canone concordato spuntano infatti mediamente un canone di affitto di circa il 15% inferiore a quello di mercato.

Inoltre, in caso di contenzioso, non sarà necessario attendere i lunghi tempi della giustizia.

Sia il proprietario che l’inquilino potranno infatti rivolgersi direttamente alle commissioni di conciliazione presso le associazioni di categoria.

La commissione sarà poi tenuta a trovare una soluzione alla controversia nel giro di 60 giorni dalla presentazione del caso. Per quanto riguarda la durata, questi contratti potranno coprire un arco temporale che va da un mese fino a cinque anni.

Nel dettaglio potranno rientrare nella categoria accordi triennali con possibilità di rinnovo per un biennio, ma anche contratti per studenti (inclusi dottorandi ed iscritti a master) che vanno dai sei ai 36 mesi e contratti transitori (da uno a diciotto mesi).

Sono inclusi quelli però a scopo turistico ai quali verrà applicata la tassazione al 21 per cento. Per beneficiare delle agevolazioni, il proprietario dell’immobile dovrà indicare nel contratto l’applicazione delle tariffe agevolate e l’adesione alla cedolare secca “leggera”.

Inoltre dovrà registrare il contratto all’Agenzia delle entrate e infine darne comunicazione all’amministratore di condominio fornendo tutti i riferimenti della registrazione.

Solo così potranno evitare spiacevoli contenziosi in campo fiscale.

Le altre novità in merito ai contratti di locazione

Infine, scopriamo le altre novità che vanno ad aggiornare la normativa in merito ai contratti di locazione o affitto.

Registrazione e comunicazione all'amministratore

Con il decreto, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 16 marzo, arrivano anche i nuovi testi dei contratti.

La prima novità è il richiamo alla possibilità di optare per la cedolare secca.

Viene poi previsto un obbligo in più per i proprietari. Il locatore, infatti, da ora in poi è tenuto dare comunicazione della registrazione non solo al conduttore ma anche all'amministratore di condominio.

Oltre a informarlo sui dati dell'inquilino, quindi, dovrà comunicare anche i riferimenti della registrazione.

Non è prevista, invece, la consegna all'amministratore di una copia del contratto.

Contratti transitori sempre agevolati

Per quel che riguarda invece i contratti transitori, quando l'accordo territoriale non c'è, il decreto chiarisce che è possibile fare riferimento a quello di un comune vicino che abbia all'incirca la stessa popolazione.

In questo modo sarà possibile usufruire della cedolare con aliquota al 10% anche prima della stipula dei nuovi accordi. Sono esclusi da questa possibilità solo i contratti per uso turistico, per i quali la cedolare è applicabile ma solo con l'aliquota ordinaria.

Cedolare al 10% anche per i dottorandi

Il decreto consente poi di ottenere l'aliquota ridotta anche per chi affitta l'appartamento a dottorandi o iscritti a master.

Cambia infatti la dicitura nei contratti che in precedenza consentiva di avere lo sconto fiscale solo in caso di studenti fuori sede iscritti a corsi di laurea.

Nel nuovo testo, invece, oltre ai corsi di laurea entrano anche i corsi di formazione post laurea - quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti.

Diventa quindi più vantaggioso per i proprietari stipulare anche questo tipo di contratti.

Conciliazione sprint se qualcosa non funziona

Infine il decreto apre alla possibilità di risolvere in tempi rapidi eventuali controversie tra proprietari e inquilini in riferimento al contratto.

Sarà sufficiente per questo rivolgersi alle associazioni di categorie e chiedere che venga attivata una commissione di conciliazione con i rappresentati di categoria della controparte. La commissione dovrà trovare una soluzione entro 60 giorni dalla presentazione del caso.

21 Aprile 2017 · Andrea Ricciardi